İmar barışı hangi yapıları kapsar?

Konuya özel açıklama

İmar barışı adıyla bilinen 3194 sayılı İmar Kanunu geçici 16. madde, 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için belirli koşullarla Yapı Kayıt Belgesi alınmasına imkân tanıdı. Bu tarih tek başına yeterli değildir: taşınmazın mülkiyeti, bulunduğu alan, süresinde yapılan başvuru ve ödeme ile beyanın doğruluğu birlikte incelenir. Tarihsel başvuru dönemi 15 Haziran 2019’da tamamlanmıştır. Bu yazı yeni bir imar affı veya açık başvuru çağrısı değildir.

Hangi yapı ve aykırılıklar değerlendirilir?

Düzenlemenin konusu yalnız tamamen ruhsatsız binalar değildi. Ruhsat alınmış bir binadaki projeye aykırılıklar da koşullarına göre kapsamda değerlendirilebiliyordu. Yapının konut, işyeri veya karma kullanımlı olması, belge kapsamı ve bedelin belirlenmesinde önem taşır. Ancak eski binaya sonradan eklenen kat, bağımsız bölüm veya kapalı alan, binanın eski tarihli olması gerekçesiyle kendiliğinden kapsama girmez.

Örneğin 2016’da tamamlanan bir binaya 2020’de eklenen kat için, ana yapının tarihine dayanılarak 2017 öncesi yapı beyanı verilemez. Tarih, aykırılığın bulunduğu bölüm bakımından da araştırılmalıdır. Belediye dosyası, hava fotoğrafları, tarihli görüntüler ve diğer resmî kayıtlar uyuşmazlıkta önem kazanabilir. Elektrik aboneliğinin tarihi veya malik beyanı, her durumda tek başına kesin ispat sayılmaz.

Kanunda açıkça kapsam dışında tutulan yerler

Geçici 16. madde, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlardaki yapıları ve Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerindeki yapıları yararlandırmaz. Ayrıca Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içindeki kanuna ekli kroki ve koordinatlarla belirlenen alan, İstanbul tarihî yarımadasındaki yine bu şekilde belirlenen alanlar ve Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihî Alanı için özel kapsam dışılık düzenlenmiştir.

Bu sınırlar mahalle adına bakılarak tahmin edilmemelidir. Parselin koordinatları, tapu kaydı, tahsis işlemi ve ilgili koruma statüsü görülmelidir. Her kamu taşınmazını tek cümleyle kapsam dışında saymak da doğru değildir: maddede Hazineye veya belediyeye ait bazı taşınmazlar bakımından ayrı hükümler bulunmaktadır. Belge alınabilmesi ile arazinin satın alınabilmesi aynı işlem ve aynı koşullar değildir.

Orman, mera, kıyı, sit veya başka özel koruma statüsü bulunan bir taşınmazda ayrıca ilgili özel kanun uygulanır. Yapı Kayıt Belgesi, bu alanlara ilişkin bütün sınırlamaları ve idari yaptırımları kendiliğinden kaldıran genel bir izin gibi değerlendirilemez. Hangi işlemin hangi kanuna dayandığı belirlenmeden “belgem var, işlem yapılamaz” sonucu çıkarılmamalıdır.

Yapı Kayıt Belgesi ne sağlar?

Belge yapının kullanım amacına yöneliktir. Kanunun öngördüğü kapsam içinde geçici abonelik ve bazı imar işlemleri bakımından sonuç doğurabilir. Buna karşılık belge, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesiyle aynı nitelikte değildir; binanın depreme dayanıklılığını gösteren teknik rapor veya her aykırılığı gideren bir mülkiyet belgesi sayılmaz.

Geçici 16. maddeye göre belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı yenilenirken yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır. Kat mülkiyeti veya cins değişikliği için de maddede belirtilen ek koşulların yerine getirilmesi gerekir. Belgenin varlığından sınırsız yeni inşaat hakkı çıkarılamaz.

Mevcut belgeyi kontrol ederken

Önce belge numarası, başvuru ve ödeme kayıtları ile belgede yazan adres, alan, kullanım ve bağımsız bölüm bilgilerini fiilî durumla karşılaştırın. Yapının ve aykırılığın tarihini, tapudaki malikliği, taşınmazın özel statüsünü ve sonradan yapılan değişiklikleri ayrı ayrı inceleyin. Satın alma aşamasında yalnız satıcının sunduğu belge görüntüsüyle yetinmeyin; belediye ve ilgili idare kayıtları da görülmelidir.

Gerçeğe aykırı beyan veya kapsam dışılık tespitinde belgenin iptali ve buna bağlı başka idari ya da adli süreçler gündeme gelebilir. Yıkım, ceza veya belge iptali kararı tebliğ edilmişse her işlemin gerekçesi ve başvuru süresi ayrıca değerlendirilir. Bu genel açıklama belirli bir yapının kapsama girdiğini veya mevcut belgesinin geçerli olduğunu tek başına kanıtlamaz.