Müteahhit evi geç teslim ederse hangi haklar kullanılabilir?

Konuya özel açıklama

Müteahhidin evi kararlaştırılan tarihte teslim etmemesi, koşullarına göre teslimin istenmesine, gecikme zararının karşılanmasına veya sözleşmenin sona erdirilmesine dayanak olabilir. Ancak her gecikme aynı sonucu doğurmaz. Konutu satın alan tüketicinin, kendi arsasına inşaat yaptıran kişinin ve arsa payı karşılığı bağımsız bölüm alacak malikin sözleşmeleri ayrı değerlendirilir.

Önce sözleşme ve teslim tarihi belirlenir

Sözleşmenin bütün sayfaları, teknik şartname, teslim takvimi, ek protokoller ve ödeme kayıtları birlikte okunmalıdır. Sürenin sözleşme imzasından mı, ruhsat alınmasından mı, yer tesliminden mi başladığı önemlidir. “Anahtar teslim” ifadesinin kapsamı; yapı kullanma izni, ortak alanlar, tesisatlar ve fiilî kullanıma elverişlilik bakımından açıklığa kavuşturulmalıdır. Anahtarın verilmesi veya tapunun devredilmesi, her sözleşmede bütün teslim borcunun yerine getirildiğini göstermez.

Ön ödemeli tüketici konutlarında 6502 sayılı Kanun m.44, sözleşmede taahhüt edilen sürede teslimi zorunlu tutar ve sürenin her durumda sözleşmeden itibaren kırk sekiz ayı geçemeyeceğini düzenler. Bu üst sınır, örneğin yirmi dört ayda teslim sözü veren satıcıya kendiliğinden iki yıl daha süre sağlamaz. İşlemin tarihi ve ilgili geçiş hükümleri de kontrol edilmelidir. [1]

İhtar göndermek zorunlu mu?

TBK m.117’ye göre muaccel borçta temerrüt kural olarak ihtarla gerçekleşir. İfa günü taraflarca belirlenmişse, kanundaki koşullarla o günün geçmesi yeterli olabilir. Yine de borcun kapsamını, gecikmeyi ve talebi ispatlayan yazılı bildirim yararlıdır. Temerrüdün oluşması ile sözleşmeden dönmek için uygun ek süre verilmesi farklı konulardır. [2]

TBK m.123–125 uyarınca karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ek süre ve seçimlik haklar birlikte değerlendirilir. Süre vermenin etkisiz olacağının anlaşılması gibi m.124’teki istisnalarda ek süre aranmayabilir. Müteahhidin sözlü olarak “biraz daha bekleyin” demesi üzerine gelişigüzel fesih bildirimi göndermek yerine, hangi hakkın kullanılacağı ve bunun mali sonuçları belirlenmelidir. [2]

Teslimi beklerken hangi zararlar istenebilir?

Teslim talebi sürdürülerek koşulları varsa gecikme tazminatı istenebilir. Geç teslim nedeniyle ödenen kira, taşınma veya depolama giderleri ve mahrum kalınan kullanım yararı somut olayda değerlendirilebilir. Her masraf otomatik olarak karşı tarafa yüklenmez; gecikmeyle bağlantı, makul tutar, dönem ve sorumluluk incelenir. TBK m.118, temerrüde düşmede kusuru bulunmadığını ispat edemeyen borçlunun gecikme zararından sorumluluğunu düzenler. [2]

Bu nedenle kira sözleşmeleri, banka ödemeleri, taşınma faturaları ve yazışmalar saklanmalıdır. Aynı zarar farklı başlıklarla iki kez tahsil edilemez. Müteahhidin maliyet artışı veya idari gecikme açıklaması da tek başına sorumluluğu kaldırmaz; sözleşmedeki risk dağılımı ve gecikmenin gerçek nedeni araştırılır.

Gecikme cezası ile tazminat aynı mı?

Sözleşmede ceza koşulu varsa metnin hangi gecikmeyi ve dönemi kapsadığı belirlenir. TBK m.179, zamanında ifa etmeme için kararlaştırılan cezanın asıl borçla birlikte istenebilmesini, feragat ve çekincesiz kabul bakımından sınırlar. Bu nedenle teslim tutanağına veya “başka alacağım yoktur” belgesine imza atmadan önce ceza ve gecikme talepleri değerlendirilmelidir. [2]

Ceza tutarını aşan zarar için TBK m.180’deki koşullar ayrıca aranır. Sözleşmedeki aylık ceza ile bütün kira giderlerinin her durumda üst üste eklenebileceği varsayılmamalıdır. Talebin niteliği, aynı zararı karşılayıp karşılamadığı ve geçerli sözleşme hükümleri önemlidir.

Sözleşmeden dönme ve ayıp talepleri

Teslim tarihinin beklenmesi de her durumda zorunlu değildir. Eser sözleşmesinde TBK m.473’ün koşulları oluşmuşsa, işin zamanında tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması teslim gününden önce dönme hakkını gündeme getirebilir. Arsa payı devredilmiş veya üçüncü kişilere satış yapılmışsa tapu sonuçları ayrıca incelenir; tek taraflı bildirimle bütün kayıtların geri döneceği kabul edilemez. [2]

Gecikme, eksik iş ve ayıp aynı değildir. Teslim edilmiş yapıda ayıp varsa uygulanacak rejime göre inceleme, bildirim, onarım, indirim ve dönme koşulları değerlendirilir. Eser sözleşmesindeki TBK m.474–478 ile tüketici hukukunun hükümleri birbirinin yerine otomatik kullanılamaz. İnşaatın mevcut seviyesinin ve eksiklerin teknik tespiti, sonradan ispat güçlüğünü azaltır. [1, 2]

Dava öncesinde ne yapılmalı?

Tüketici işlemlerinde görev ve dava şartları 6502 sayılı Kanun çerçevesinde; diğer ilişkilerde sözleşmenin niteliğine göre belirlenir. Tüketici uyuşmazlıklarında arabuluculuk genel kuralının taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar gibi istisnaları vardır. Her dosyanın İzmir’de veya aynı mahkemede açılacağı söylenemez. [1]

İlk değerlendirme için sözleşme, teslim takvimi, ödeme tablosu, ruhsat ve iskân bilgileri, ihtarlar ve zarar belgeleri hazırlanmalıdır. Bu yazı genel bilgilendirmedir; somut talep ve süreler dosyaya göre belirlenir.