Tapulu taşınmazın park alanında kalması: imar, parselasyon ve el atma

Konuya özel açıklama

Tapulu taşınmazın imar planında park alanında kalması, tapunun kendiliğinden belediyeye geçtiği anlamına gelmez. Önce üç farklı durum ayrılmalıdır: yalnızca plandaki kullanım kararının değişmesi, parselasyon sonucunda tapu kaydının değişmesi ve idarenin taşınmazı fiilen park olarak kullanması. Başvurulacak yol, bu ayrım ve işlemlerin tarihleri üzerinden belirlenir.

Park kararı ile mülkiyet devri aynı işlem değildir

Belediyeden alınan imar durumunda “park” yazması, taşınmazın kullanım amacını gösterir. Güncel tapu kaydı ise kimin malik olduğunu ve taşınmaz üzerindeki hakları gösterir. Nazım imar planı, uygulama imar planı ve parselasyon planı farklı işlemlerdir. Bunlardan birinin varlığından hareketle diğerlerinin usulüne uygun tamamlandığı kabul edilemez. Eski ada ve parsel numarası kapanmışsa yeni parsel bağlantıları da araştırılmalıdır. [1]

Örneğin malik evini satmak isterken parselin parkta kaldığını öğrenebilir. Tapu hâlâ kendi adına ise temel sorun yapılaşma ve tasarruf kısıtlaması olabilir. Buna karşılık kayıt parselasyon nedeniyle kapanmış, başka yerden yeni pay verilmişse kesinti ve dağıtımın hukuka uygunluğu incelenir. Belediye binayı kaldırıp alanı halkın kullanımına açmışsa fiilî müdahalenin başlangıcı ayrıca önem kazanır.

Düzenleme ortaklık payı kamulaştırma mıdır?

3194 sayılı İmar Kanunu m.18, parselasyon sırasında kanuni koşullarla düzenleme ortaklık payı, yani DOP alınmasına izin verir. Üst sınır, düzenlemeye giren taşınmazın önceki yüzölçümünün yüzde 45’idir. Park, bu yolla karşılanabilen umumi hizmet alanları arasındadır. Ancak yüzde 45, her taşınmazdan mutlaka kesilecek sabit oran değildir; ihtiyaç, hesap ve uygulama koşulları incelenir. DOP, bedelli kamulaştırma işlemi olarak anlatılmamalıdır. [1]

Üzerinde tapulu bina bulunması, tek başına parselasyonu yasaklamaz; idareye binayı karşılıksız ortadan kaldırma yetkisi de vermez. Dağıtım cetvelleri, önceki kesintiler, yapıların konumu, malike ayrılan yeni yer ve işlem tarihinde yürürlükteki kurallar birlikte değerlendirilir. Kamuya geçişin hangi kanuni yönteme dayandırıldığı anlaşılmadan yalnız “bedel ödenmedi” gerekçesiyle sonuç ilan edilemez.

Fiilî el atma ile uzun süreli plan kısıtlaması nasıl ayrılır?

Taşınmazın kamulaştırma tamamlanmadan parka dönüştürülmesi, üzerine tesis yapılması veya kamu kullanımına açılması fiilî el atma değerlendirmesini gerektirebilir. Müdahaleyi yapan idare, kullanılan alan, başlangıç tarihi ve mülkiyet belgeleri belirlenmelidir. Bedel, müdahalenin önlenmesi veya kullanım karşılığı istemleri aynı talep değildir.

Fiilî kullanım olmadan, uygulama imar planı nedeniyle taşınmazın uzun süre kullanılamaması ise farklıdır. 2942 sayılı Kanun Ek m.1, mülkiyet hakkının özüne dokunan bu tür kısıtlamalarda beş yıllık dönem içinde kamulaştırma veya kısıtlamayı kaldıran plan değişikliği çerçevesini düzenler. Beş yılın geçtiği her olayda aynı bedelin otomatik ödeneceği söylenemez. Planın kapsamı, yürürlük tarihi ve gerçek kısıtlama araştırılır. [2]

Hukukî el atmaya ilişkin eski yazılardaki mahkeme bilgisi özellikle kontrol edilmelidir. Ek m.1’de bedel davalarının adli yargıda görülmesini öngören cümle güncel metinde iptal edilmiş durumdadır. Bu nedenle eski hükme dayanarak doğrudan asliye hukuk mahkemesi önerilemez. Planın iptali, idarenin işlem yapmaması ve mülkiyet bedeli taleplerinin niteliği ile güncel görev kuralları ayrı değerlendirilmelidir. [2, 3]

Hangi süreler önemlidir?

İmar Kanunu m.8 kapsamında planlar bir ay ilan edilir ve bu dönemde itiraz edilebilir. İdari dava için İYUK m.7’deki genel süre, özel düzenleme yoksa altmış gündür; başlangıç, ilan, tebliğ ve uygulama işlemine göre incelenir. İdareye yapılan her başvuru yeni bir dava süresi başlatmaz. İYUK m.10 ve m.11 farklı koşullara sahiptir. İmar Kanunu m.8’de planlara karşı dava için öngörülen beş yıllık üst sınır da altmış günlük süreyi serbestçe bekleme hakkına dönüştürmez. Genel bir “on gün içinde itiraz” kuralı yoktur. [1, 3]

Dava açılması idari işlemi kendiliğinden durdurmaz. Yakın yıkım veya uygulama tehlikesinde yürütmenin durdurulması koşulları ayrıca değerlendirilir. Bunun için açık hukuka aykırılık ile telafisi güç veya imkânsız zarar şartları birlikte aranır. [3]

Dosyada bulunması gereken belgeler

Güncel ve eski tapu kayıtları, resmî çap, plan paftaları ve notları, onay kararları, askı ve tebliğ belgeleri, parselasyon dağıtım cetvelleri, ruhsat ve iskân kayıtları hazırlanmalıdır. Fiilî müdahale varsa tarihli fotoğraflar ve idare yazışmaları eklenmelidir. Önce hangi işlemin değiştirileceği veya hangi zararın giderileceği belirlenmeli; birbirinden farklı talepler tek bir hazır dilekçeye sıkıştırılmamalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirmedir. Somut taşınmazın işlem geçmişi, süreleri ve görevli yargı yeri dosya üzerinden değerlendirilmelidir.