Üzerinde tedbir bulunan taşınmazın icradan satışı mümkün müdür

Kısa cevap

Üzerinde ihtiyati tedbir bulunan taşınmazın icradan satışı mümkün olabilir. Tapudaki tedbir şerhi, tek başına bütün cebri icra işlemlerini durdurmaz. Önce tedbir kararının hüküm kısmı incelenir: yalnız malikin rızasıyla yapacağı devir mi engellenmiştir, yoksa belirli icra dosyasındaki satış veya bedelin ödenmesi hakkında da bir karar var mıdır? Satışın diğer kanuni koşulları ve ayrıca verilmiş durdurma kararları da kontrol edilir.

Tapu şerhi ile mahkeme kararını birlikte okuyun

HMK m.389, hakkın elde edilmesinin zorlaşması veya ciddi zarar tehlikesi karşısında uyuşmazlık konusu hakkında geçici korumaya imkân verir. HMK m.391 uyarınca tedbirin hangi mal veya hak üzerinde, ne tür bir kısıtlama getirdiği tereddütsüz yazılmalıdır. Tapu kaydındaki kısa “ihtiyati tedbir” ibaresi bu inceleme için yeterli değildir. Kararın tam örneği, tapuya gönderilen yazı ve sonradan verilmiş değiştirme veya kaldırma kararları alınmalıdır. HMK m.389 ve 391

Rızai devir yasağı cebri satışı her zaman engellemez

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 30.03.2017 tarihli, 2016/12972 E. ve 2017/5003 K. sayılı kararında; üçüncü kişilere rızai devri önleyen, ilgili icra dosyasından söz etmeyen tedbirin, o olayda cebri satışı ve alacaklıya ödeme yapılmasını engellemediği kabul edilmiştir. Kararda takip alacaklısı ile ihale alıcısının tedbirin verildiği davalarda taraf olmamasına ve icra dosyası belirtilerek ödemeyi yasaklayan bir hüküm bulunmamasına da değinilmiştir.

Bu karar, her tedbirli taşınmazın koşulsuz satılabileceği anlamına gelmez. Açıkça satışa veya icra dosyasındaki paraya yönelik bir karar varsa, kapsamı ve uygulanabilirliği dosya üzerinden ele alınmalıdır. İcra müdürlüğü, yürürlükteki mahkeme kararını kendi değerlendirmesiyle yok sayamaz. Yargıtay kararının İzmir Barosu Dergisi’ndeki tam metni, s.362–363

Satış ve satış bedelinin ödenmesi ayrı aşamalardır

Taşınmazın satılabilmesi, bedelin hemen belirli bir alacaklıya ödenebileceğini göstermez. Hacizler, alacaklıların sırası, paylaştırma işlemleri ve bedel üzerine konulmuş tedbirler ayrıca değerlendirilir. Yalnız tapuda rızai devri engelleyen kayıt ile icra dosyasındaki paranın ödenmesini yasaklayan karar aynı sonuçları doğurmaz. Kararın hangi aşamaya yöneldiğini belirlemeden satışın yapılmasını veya bedelin ödenmesini talep etmek uyuşmazlık yaratabilir.

Taraflar hangi yolu izleyebilir

Alacaklı, borçlu veya ilgili üçüncü kişi önce tapu kaydını, tedbir kararını, icra müdürlüğünün gerekçeli işlemini ve satış dosyasını karşılaştırmalıdır. Kararın kapsamı belirsizse, tedbiri veren mahkemeden açıklayıcı bir değerlendirme istenmesi gündeme gelebilir. Bunun, mevcut kararın kapsamını kendiliğinden genişletmediği unutulmamalıdır.

İcra müdürlüğü işleminin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa İİK m.16 kapsamındaki şikâyet yolu değerlendirilir. Genel süre işlemin öğrenilmesinden itibaren yedi gündür; süresiz şikâyet hâlleri ve özel hükümler ayrıca incelenir. Şikâyet, icra mahkemesinin durdurma kararı olmadıkça icrayı kendiliğinden durdurmaz. İİK m.16 ve 22

Tedbirin kendisine itiraz ile icra müdürlüğü işlemine şikâyet farklı başvurulardır. HMK m.394’teki itiraz, m.395’teki teminat karşılığı değişiklik ve m.396’daki değişen koşullar nedeniyle kaldırma yollarından hangisinin uygun olduğu tarafın sıfatına ve işlem tarihine göre belirlenir. HMK m.394–396

Dosya incelemesine hazırlanırken

Güncel takyidatlı tapu kaydı, tedbirin bütün ara kararları, mahkemenin tapu ve icra dairesine yazıları, satış ilanı, kıymet takdiri ve tebliğ/öğrenme kayıtları birlikte hazırlanmalıdır. İhaleye katılacak kişi de satış ilanıyla yetinmemeli; tedbirin kapsamını ve devam eden uyuşmazlığın edinime etkisini inceletmelidir.

Bu yazı genel bilgilendirmedir. Somut dosyada satışın durup durmadığı, yalnız tapu kaydındaki bir ibareye bakılarak kesinleştirilemez.