Kentsel dönüşümde ev sahibi ve kiracı ne zaman çıkar, hangi yardımı alır?

Kısa cevap

Riskli yapı hakkında usulüne uygun tahliye ve yıkım işlemi başlatılmışsa, ev sahibiyle müteahhit arasındaki sözleşme tartışmasının bitmesini bekleyerek binada süresiz kalınamaz. Maliklere ve yapıda oturanlara tahliye ve yıkım için doksan günü aşmayan bir süre verilir. Bu, herkesin her durumda tam doksan gün bekleyebileceği anlamına gelmez; size uygulanan bildirimdeki süre ve binanın güvenlik durumu önemlidir. [15, 16]

Kira yardımında ise malik ile kiracı aynı hakka sahip değildir. Riskli yapı için genel programda malike en fazla on sekiz aylık yardım; koşulları sağlayan kiracıya malikler için belirlenen aylık tutarın iki katı kadar bir defalık ödeme öngörülür. Kiracının on sekiz ay boyunca aylık yardım alacağı düşüncesi bu programı doğru yansıtmaz. İl bazındaki güncel tutar ve proje türü ayrıca kontrol edilmelidir. [20]

Ev sahibinin “bina dönüşüme girecek” demesi çıkmam için yeterli mi?

Ev sahibinin gelecekte dönüşüm planlandığını söylemesiyle, yetkili idarece yürütülen riskli yapı tahliyesi aynı şey değildir. Binada yalnız görüşmeler başlamış olabilir, riskli yapı tespitine ilişkin süreç devam ediyor olabilir veya tahliye kararı verilmiş olabilir. Hangi aşamada olduğunuzu bilmeden hukuki sonuca varılamaz.

Bir mesajla “bir ay içinde çık” denildiğinde, bunun dayanağı olan resmî işlem sorulmalıdır. Henüz 6306 kapsamındaki tahliye şartları oluşmamışsa, kiracının sözleşmesini sona erdirmek için normal kira hukukundaki koşulların değerlendirilmesi gerekebilir. Buna karşılık usulüne uygun riskli yapı tahliyesi yürütülüyorsa, sıradan kira uyuşmazlığındaki bütün bekleme sürelerini buraya aynen taşımak doğru olmaz. [15, 19]

Resmî bildirimlerin mutlaka eve gelen bir zarfla yapılacağını varsaymayın. Riskli yapı tespiti ve tahliye-yıkım işlemleri için bina üzerine asma, muhtarlıkta ilan ve e-Devlet bildirimi gibi özel yöntemler vardır. Malik olmayan kiracının da binaya ve ilgili ilana ilişkin resmî durumu takip etmesi önemlidir. [16]

Kiracı riskli yapı raporuna itiraz edebilir mi?

6306 kapsamındaki özel teknik itiraz yolu, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri için düzenlenmiştir. Riskli yapı tespitine ilişkin muhtarlık ilanının son gününden itibaren on beş günlük süre içinde başvuru yapılabilir. Kiracının malik gibi aynı teknik itiraz hakkını kendiliğinden kullandığı söylenemez. [15, 16]

Bu, kiracının kendisini doğrudan etkileyen her idari işlem karşısında hiçbir başvuru hakkı bulunmadığı anlamına gelmez. Kiracının menfaati, dava etmek istediği işlemin türü ve idari yargıdaki dava ehliyeti ayrıca değerlendirilir. Teknik rapora itiraz ile tahliye işleminin yargısal denetimi birbirine karıştırılmamalıdır.

Yıkım veya tahliye kararına karşı başvuru yapılması da bütün uygulamayı otomatik durdurmaz. Gerekli koşullarda yürütmenin durdurulması istenebilir; mahkeme açık hukuka aykırılık ve telafisi güç zarar koşullarını inceler. Hukuki tartışma sürerken binanın güvenli olduğuna dair varsayımda bulunmak doğru değildir. [23]

Verilen süre dolarsa ne olur?

Riskli yapı maliklerce süresinde tahliye edilip yıktırılmazsa, kanundaki usule göre idarenin tahliye ve yıkım işlemleri gündeme gelir. Gereken hâllerde kolluk yardımı ve mülki idare amirinin yazılı izniyle kapalı bölümlere erişim sağlanmasına ilişkin hükümler bulunur. Bu aşama, ev sahibinin kendi kararıyla kiracının eşyasını dışarı çıkarabilmesi anlamına gelmez; yetki ve usul idari süreç içinde değerlendirilir. [15, 16]

Maliklerin müteahhit üzerinde anlaşamaması, yeni binanın finansmanının kesinleşmemesi veya kira yardımı başvurusunun sonuçlanmaması tahliye süresini kendiliğinden uzatmaz. Taşınmak için ekonomik güçlük yaşanıyorsa mevcut sosyal destek ve yardım seçenekleri ayrıca araştırılabilir; ancak bunlara başvuru yapıldığının tahliyeyi durdurduğu varsayılmamalıdır.

Eşyaların taşınması, aboneliklerin kapatılması ve anahtar tesliminin belgelendirilmesi hem malik hem kiracı açısından yararlıdır. Binanın fotoğraflanması gereken uyuşmazlıklar bulunabilir, fakat bunun için riskli binaya güvenli olmayan biçimde girilmemelidir. Delil tespiti veya uzman incelemesi gerekiyorsa uygun hukuki ve teknik yoldan yürütülmelidir.

Kira yardımı herkese otomatik bağlanır mı?

Hayır. Yardım, başvuru ve hak sahipliği koşullarına bağlıdır. Riskli yapı tespitinin yapılması, hesabınıza kendiliğinden ödeme başlaması demek değildir. Başvuranın malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi veya başka bir hak sahibi olup olmadığına göre belgeler ve yardım biçimi değişir. [20]

Bu yazıdaki on sekiz ay ve bir defalık iki aylık tutar açıklaması, genel riskli yapı yardım programına ilişkindir. Riskli alan, rezerv yapı alanı veya özel kampanya uygulamalarında farklı süre ve koşullar bulunabilir. Aynı yerde yürüyen belediye desteği, Bakanlık yardımı ve müteahhidin kira ödeme taahhüdü aynı program değildir.

Örneğin bir malik “komşum yirmi dört ay aldı” diyorsa, komşunun hangi proje veya destek kapsamında ödeme aldığını öğrenmeden aynı hakkın kendisine de uygulanacağını varsaymamalıdır. İnternette yalnız il adı ve yıl yazan bir tutarın hangi destek türüne ait olduğunu kontrol etmek gerekir.

Ev sahibi kaç ay ve hangi tutarda yardım alabilir?

Genel riskli yapı uygulamasında malik için on sekiz ayı geçmeyen kira yardımı öngörülür. Aylık tutar, ilgili yıl ve il için yetkili makamca belirlenen miktara bağlıdır. 2 Ekim 2026 itibarıyla bu yazıda bütün Türkiye için tek bir lira tutarı verilmemektedir; başvuru yerindeki güncel resmî tutar esas alınmalıdır. [20]

Yardım miktarının, taşındığınız evin gerçek kirasının tamamını karşılayacağı garanti değildir. Eski daireniz merkezi bir bölgede olabilir ve yeni kiraladığınız ev çok daha pahalı olabilir. İdari yardım hesabı, sizin tercih ettiğiniz konutun kira sözleşmesine göre sınırsız biçimde artmaz.

Paylı mülkiyette her malik, payı oranındaki yardım için ayrı başvuru yapar. Bir dairenin dörtte bir payına sahip olan kişi, yalnız kendisi başvurdu diye tam dairenin bütün yardımını alacağı varsayımında bulunmamalıdır. Tapudaki hak sahipliği ve yardımın hangi bağımsız bölüme ilişkin olduğu açık olmalıdır. [20]

Malik için riskli yapıda ikamet şartı aranmaz; kiracının fiilen kullanımını gösteren belgeler ise ayrı değerlendirilir. Malik ve kiracı için aynı belge listesi uygulanmaz. Koşulları sağlayan malik ile kiracı, aynı bağımsız bölüm için kendi sıfatlarına uygun yardımdan yararlanabilir. Kiracıya yardım yapılması, malikin yardımının kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. [20]

Kılavuz, bir hak sahibinin aynı cinsten en fazla bir bağımsız birimi için yardım öngörür. Birden fazla konutunuz varsa her biri için ayrı ve tam on sekiz aylık ödeme alınacağını varsaymayın. Bir kişinin birden fazla taşınmazı ile bir taşınmazın birden fazla paydaşı bulunması farklı durumlardır; hak sahipliği ve birim türü birlikte incelenir. [20]

Kiracıya ne kadar ödeme yapılır?

Koşulları sağlayan kiracıya, genel programda o ilde malik için belirlenen aylık kira yardımının iki katı kadar bir defalık ödeme yapılabilir. Bu, iki yıl yardım veya iki ayrı aylık ödemenin sürekli devam etmesi anlamına gelmez. Sınırlı ayni hak sahibi olarak yapıda ikamet edenler için ise farklı bir hesap, beş aylık tutara karşılık gelen bir defalık yardım öngörülür. [20]

Örneğin ilgili il için belirlenmiş aylık malik yardımını A olarak düşünürsek, kiracının genel programdaki bir defalık tutarı 2A’dır. Burada A’nın güncel resmî tutarı bilinmeden kesin lira hesabı yapılmamalıdır. Bu hesap, taşınma şirketine gerçekten ödediğiniz faturanın tamamının karşılanacağı anlamına da gelmez.

Kiracı yardımında, riskli yapıya ilişkin Yapı Kimlik Numarasının alındığı tarihte orada oturulduğunun veya işyerinin işletildiğinin belgelenmesi önemlidir. Yalnız daha sonra düzenlenmiş bir kira sözleşmesi yeterli olmayabilir. Adres geçmişi, ilgili döneme ait belgeler ve tahliye sonrası yeni adres bilgisi birlikte değerlendirilir. [20]

Başvuru nereye ve ne zamana kadar yapılmalı?

Güncel kira yardımı kılavuzunda, tahliye tarihinden veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde başvuru yapılması öngörülür. Başvuru, yapının bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne; İstanbul’da ilgili ilçe belediyesine yapılır. Başvuru kanalının ve istenen belgelerin ilgili birimden teyit edilmesi gerekir. [20]

Bir yıllık süreyi, müteahhidin sözleşme imzaladığı veya size yeni kira sözleşmesi bulduğu tarihten başlatmak doğru değildir. Tahliye ve yıkıma ilişkin resmî tarihler önemlidir. Başvurunun eksik evrak nedeniyle tamamlanması gerekiyorsa, ilk başvurunun ne zaman ve hangi kapsamda yapıldığının ispatlanabilir olması yararlıdır.

Arsa payınızı devretmeyi veya başka bir malikle anlaşmayı düşünüyorsanız, yardım hakkının hangi kişi ve döneme ait olacağı da incelenmelidir. Yardımın başladığını varsayarak sözleşme bedelini azaltmak veya başvuru yapmayı ertelemek mali kayba neden olabilir. Destek hakkı, tarafların kendi aralarında yazdığı her sözleşme hükmüyle idareye karşı aynı şekilde değişmez.

Hangi belgeler istenir ve en sık hangi noktada sorun çıkar?

Malik başvurusunda tapu ve hak sahipliği bilgileri, başvuru formu, riskli yapının yıkımına ilişkin sistem kaydı ve ödeme için gerekli hesap bilgileri önemlidir. Tüzel kişi maliklerde temsil belgeleri ayrıca gerekir. Paydaşların başvuruları kendi hak sahiplikleriyle uyumlu olmalıdır. [20]

Kiracı başvurusunda, ilgili tarihte riskli yapıda oturulduğunu veya işyeri işletildiğini ve yapının tahliye edildiğini gösteren belgeler aranır. Konut kiracısıyla işyeri kiracısının ispat biçimi tamamen aynı değildir. İşyeri bakımından vergi ve faaliyet belgeleri; konut bakımından adres ve ikamet kayıtları önem kazanabilir.

Somut bir örnekte, kiracı yıllardır evde oturuyor fakat adresini başka yerde tutuyor olabilir. Bu durum yardım şartlarının ispatında sorun çıkarabilir; gerçeğe aykırı belge düzenlemek çözüm değildir. İlgili döneme ait mevcut belgelerin hangilerinin kabul edilebildiği yetkili birimle ve gerekiyorsa hukuki destekle değerlendirilmelidir.

Başvuru için gereken kimlik veya banka belgeleri yalnız resmî ve doğrulanmış kanallardan iletilmelidir. Apartman grubundaki herkesin bütün belgelerinize erişmesi gerekmez. Müteahhidin yardım takibini üstlenmesi, kişisel belgelerinizin sınırsız şekilde paylaşılmasını zorunlu kılmaz.

Müteahhit kira ödeyeceğini söyledi ama devlet yardımı gelmedi, ne olur?

Müteahhidin borcu sözleşmeye göre belirlenir. Devlet yardımının gecikmesi, hiç bağlanmaması veya düşük tutarda olması, müteahhidin üstlendiği kira borcunu kendiliğinden artırmaz ya da ortadan kaldırmaz. Başlangıç tarihi, miktar, süre, artış ve mahsup hükümleri okunmalıdır. [19]

Örneğin yüklenici, tahliyeden itibaren aylık belirli tutarı ödemeyi üstlenmişse, bunu yalnız yıkım gerçekleştikten sonra ödeyeceğini sonradan tek taraflı söyleyemez. Buna karşılık sözleşmede borcun kamu yardımı bittikten sonra başlaması kararlaştırılmışsa farklı bir değerlendirme gerekir. Sözlü vaat ile imzalı metin arasındaki çelişki de ispat sorununa yol açabilir.

Kira yardımının alınması ile kredi faiz desteğinden yararlanılması ayrıca birbirinden ayrılır. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı kapsamındaki kira yardımı ve faiz desteğinin birlikte kullanılmasına ilişkin sınırlamalar bulunur. Kredi planını, her iki desteğin kesin olarak aynı anda alınacağı varsayımıyla kurmamak gerekir. Kullanılacak programın güncel koşulları ayrıca incelenmelidir. [15, 20]

Kiracı çıkana kadar kira ödemeye devam eder mi?

Binanın dönüşüme gireceğinin söylenmesi, bütün kira borçlarının o gün sona erdiği anlamına gelmez. Fiilî kullanım, tahliye, anahtarın teslimi, sözleşmenin sona erme biçimi ve taşınmazın kullanılabilirliği birlikte değerlendirilir. Bu nedenle yardım ödemesi çıkmadı diye kira bedelini kendiliğinden kesmek doğru bir çözüm olmayabilir. [19]

Öte yandan yapı kullanılamaz hâle gelmiş veya idari tahliye nedeniyle sözleşmenin ifası etkilenmişse, malikin her koşulda sözleşme sonuna kadar aynı kirayı isteyebileceği de söylenemez. Normal erken tahliye hükümleriyle riskli yapı nedeniyle sona ermenin aynı kabul edilmemesi gerekir.

Çıkışta anahtarın ne zaman ve kime teslim edildiği yazılı biçimde belirlenmelidir. Sadece eşyaları taşımış olmak veya anahtarı komşuya bırakmak, kiraya verenin teslimi kabul ettiğini her durumda kanıtlamaz. Tahliye tarihinin açık olması, kira alacağı ve yardım başvurusu bakımından iki ayrı nedenle önemlidir.

Depozito ve taşınma masrafını kim öder?

Depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçları için verilen güvencedir. Binanın yıkılacak olması depozitonun otomatik olarak ev sahibine kalacağı anlamına gelmez. Kira borcu, kullanım gideri veya kiracının sorumlu olduğu zarar bulunup bulunmadığına göre iade konusu değerlendirilir. Normal kullanımdan kaynaklanan yıpranma ile kiracının verdiği zarar aynı değildir. [19]

Kamu tarafından ödenen bir defalık kiracı yardımı, ev sahibinin bütün taşınma masraflarını ayrıca ödeyeceği anlamına gelmez. Kiraya verenin tazminat sorumluluğu için sözleşme, kusur, eksik veya yanlış bilgilendirme ve diğer hukuki koşullar ayrıca incelenir.

Örneğin evin yakında yıkılacağı bilindiği hâlde bu durum gizlenerek uzun süreli kullanım beklentisiyle kira sözleşmesi yapılmışsa, yalnız standart yardım hesabından daha farklı bir uyuşmazlık doğabilir. Bunun sonucu, bilginin kimde bulunduğuna ve kiracıya ne söylendiğine bağlıdır. Her riskli yapı tahliyesi için otomatik aynı tazminatın ödeneceği söylenemez.

Yeniden yapılan binaya eski kiracı geri dönebilir mi?

Eski kiracı olmak, yeni projeden daire sahibi olma hakkı vermez. Yeni yapıdaki mülkiyet ve bağımsız bölüm paylaşımı esas olarak maliklerin hakları ve sözleşmeleri üzerinden yürür. Kiracının yeni binada kiracı olarak yeniden yer alması ise ayrı bir meseledir.

Kira ilişkisi TBK’daki yeniden inşa veya imar nedeniyle sona erdirme hükümleri kapsamında sonlandırılmışsa, eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı gündeme gelebilir. TBK m.355’te bu hakkın yazılı bildirimden itibaren bir ay içinde kullanılması gibi koşullar düzenlenir. Fakat her 6306 tahliyesinde, sona ermenin hukuki niteliği incelenmeden bu hakkın otomatik olarak aynı biçimde doğduğu söylenmemelidir. [19]

Yeni binaya dönmek istiyorsanız, yalnız müteahhidin sözlü vaadine güvenmek yerine kimin hangi daireyi kiraya vereceğini ve önceki kira ilişkisinin hangi yolla sona erdiğini açıklığa kavuşturun. Kamu kira yardımı alınmış olması bu konuda tek başına yeni bir kira sözleşmesi oluşturmaz.

Taşınma kararında en önemli ayrım nedir?

Tahliye yükümlülüğünü, kamu yardımını ve özel sözleşmeden doğan para taleplerini ayrı değerlendirmek gerekir. Birinin sonucu diğer ikisini kendiliğinden belirlemez. Resmî tahliye süresinin devam ettiği, yardım başvurusunun henüz sonuçlanmadığı ve müteahhit kira borcunun ödenmediği durum aynı anda yaşanabilir.

Malik için temel mesele, güvenli tahliye ile yeni konut ve finansman planını uyumlu kurmaktır. Kiracı için ise resmî süreci doğrulamak, çıkış ve anahtar teslimini belgelemek, başvuru koşullarını zamanında yerine getirmek ve depozito gibi özel alacaklarını takip etmektir. Bu ayrım, tahliye süresiyle yardım başvurusunu birbirine karıştırmadan, her kişinin kendi hakkını zamanında kullanmasına yardım eder.