Kentsel dönüşüm sözleşmesinde daire, ek ödeme, kira ve teslim nasıl güvenceye alınır?

Kısa cevap

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, size hangi yeni dairenin verileceğini, ne kadar ödeme yapacağınızı ve binanın ne zaman teslim edileceğini anlaşılır biçimde göstermelidir. “Eski dairenin yerine yenisi verilecek” veya “devlet zaten kira ödüyor” gibi sözler bu konuları çözmez. Yeni dairenin alanı ve konumu, ödeme şartları, kira borcu, teslim ölçütü ve müteahhit işi tamamlamazsa kullanılabilecek güvenceler birlikte düzenlenmelidir. [15, 19]

Riskli yapı tespiti veya maliklerin çoğunluk kararı, müteahhidin her taahhüdünü yerine getireceğinin garantisi değildir. Bunlar dönüşümün hukuki aşamalarıdır. Sözleşmede üstlenilen borçların kime ait olduğu, ne zaman yerine getirileceği ve yerine getirilmezse ne istenebileceği ayrıca belirlenir. Aşağıdaki açıklamalar, özellikle 6306 kapsamındaki malik ile yüklenici arasındaki ilişkiye odaklanır.

İmzalanacak belge ön protokol mü, asıl sözleşme mi?

Belgenin başlığında “ön protokol” yazması, içindeki bütün maddelerin bağlayıcılıktan uzak olduğu anlamına gelmez. Hangi işlemi vaat ettiğiniz, para ödeme veya cezai şart yükümlülüğü altına girip girmediğiniz ve karşı tarafın ne üstlendiği metinden anlaşılır. Henüz asıl sözleşme yapılmamış olması, elden verilen yüksek tutarlı bir avansın risksiz olduğu anlamına da gelmez.

Arsa payı devri veya taşınmaz satış vaadi içeren işlemler resmî şekil kurallarına tabidir. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterlikte düzenleme biçiminde yapılması önem taşır. Sadece tarafların imzalarının onaylanmasıyla, kanunun aradığı düzenleme şeklinin yerine getirildiği her durumda söylenemez. Sözleşmenin niteliğine göre TMK m.706 ve TBK m.237 gibi hükümler dikkate alınır. [1, 19]

Örneğin müteahhit, “önce 700 bin lira verin, ayrıntıları noterde yazacağız” diyorsa hangi daire ve hangi iş karşılığında ödeme istendiği henüz belirsiz olabilir. Ödemenin hukuki sebebi, iade koşulu ve asıl sözleşme yapılmazsa akıbeti açık olmadan para vermek, sonradan ayrı bir tahsil uyuşmazlığı doğurabilir. Makbuz alınması ödeme yaptığınızı kanıtlamaya yardım eder; eksik sözleşmenin bütün risklerini ortadan kaldırmaz.

Yeni dairem eski dairemle aynı büyüklükte olmak zorunda mı?

Her dönüşümde eski dairenin aynı net alan, kat ve cepheyle yeniden verileceği şeklinde genel bir sonuç yoktur. İmar hakkı, projenin tasarımı, ortak alanlar, arsa payları ve tarafların anlaşması yeni paylaşımı etkileyebilir. Önemli olan, kabul ettiğiniz yeni bağımsız bölümün sözleşme ve projede somut olarak gösterilmesidir.

“120 metrekare daire” ifadesi tek başına yeterince açık olmayabilir. Bunun net kullanım alanı mı, balkonlar veya ortak alan payları eklenmiş brüt alan mı olduğu belirtilmelidir. Aynı rakamla anlatılan iki dairenin gerçek kullanım alanı farklı olabilir. Kat, cephe, bağımsız bölüm numarası, oda düzeni ve varsa otopark ya da depo hakkı da ekonomik değeri etkiler.

Örneğin eski daireniz ön cephedeyken yeni projede arka cephe ve daha düşük katta bir bölüm veriliyorsa, yalnız metrekarenin korunmuş olması aynı ekonomik karşılığın sağlandığını göstermez. Buna karşılık projenin zorunlu teknik değişiklikleri de her zaman sözleşmeye aykırılık anlamına gelmez. Hangi değişikliğin kabul edilebilir olduğu, hangi durumda sizin yazılı onayınız gerektiği ve değer farkının nasıl karşılanacağı önceden düzenlenmelidir.

Arsa payıyla yeni daire paylaşımı aynı şey mi?

Arsa payı, bağımsız bölümle bağlantılı olarak arsadaki mülkiyet oranını ifade eder. Yeni projede size verilecek dairenin seçimi ve değeriyle ilişkilidir, fakat tek başına bütün sözleşme hesabını açıklamaz. Eski fiilî kullanım, tapudaki kayıt ve yeni proje dağılımı birbiriyle karşılaştırılmalıdır.

Payınızın büyük olması nedeniyle size hangi katın veya hangi büyüklüğün verileceği açıkça kararlaştırılmamışsa, uyuşmazlık çıkabilir. Aynı şekilde size belirli bir daire vaat edilirken yeni arsa payının ne olacağı hiç ele alınmamış olabilir. Sözleşmenin eki olan paylaşım çizelgesi ve onaylı projeyle bağ kurulması bu yüzden önemlidir.

Arsa payının yanlış olduğu iddiası, çoğunluk kararındaki oy hesabını da etkileyebilir. Ancak tapu kaydını imzalanan bir özel listeyle kendiliğinden değiştirmek mümkün değildir. Kayıt düzeltmesi gerektiren sorunlar ayrı hukuki inceleme ister. Müteahhidin hazırladığı listeyi, tek başına resmî mülkiyet belgesi gibi değerlendirmemek gerekir. [1, 15]

Müteahhit sonradan ek para isteyebilir mi?

Cevap, sözleşmedeki bedel düzenine ve değişikliğin nedenine bağlıdır. Başlangıçta belirli bir ek ödeme kabul edilmişse, taksitlerin ne zaman ve hangi gerçekleşen işe karşılık ödeneceği yazılmalıdır. “Maliyet artarsa ayrıca konuşulur” gibi bir hüküm, daha sonra hangi artışın size yansıtılacağı konusunda geniş bir tartışma bırakır.

Götürü bedel, işin belirlenen toplam fiyat üzerinden üstlenilmesidir. TBK m.480’de yüklenicinin işi bu bedelle tamamlama yükümlülüğü ve olağanüstü koşullardaki uyarlama imkânı düzenlenir. Bu nedenle ne “hiçbir koşulda ek ücret istenemez” ne de “inşaat maliyeti arttıysa istenen her tutar ödenir” biçiminde genel bir cevap doğrudur. [19]

Örneğin siz sözleşmede bulunmayan farklı bir mutfak veya ilave teknik donanım istemiş olabilirsiniz. Bu, müteahhidin aynı işi yaparken malzeme fiyatlarının artması nedeniyle para istemesinden farklıdır. İş değişikliklerinin kimin talebiyle yapıldığı ve bedelinin nasıl kabul edildiği yazılı olmalıdır.

Devlet desteği veya kredi bekleniyorsa, desteğin alınamaması hâlinde sözleşme borcunun ne olacağı da açıkça konuşulmalıdır. “Yarısı devlet tarafından karşılanacak” beklentisi, destek koşullarının gerçekleştiği veya sizin kalan borcunuzun kesinleştiği anlamına gelmez. Başvurunun reddi, düşük tutarda kabulü veya geç ödenmesi için sözleşmede makul bir düzenleme bulunmalıdır.

Ödemeyi tarihe mi inşaatın ilerlemesine mi bağlamak gerekir?

Sadece takvim tarihine bağlı ödeme, inşaat ilerlemediği hâlde yüksek tutarların ödenmesi riskini doğurabilir. Sadece “inşaat ilerledikçe” denilmesi ise ilerlemenin nasıl ölçüleceğini belirsiz bırakır. Uygulanabilir sözleşme, ödeme olayını anlaşılır ve denetlenebilir bir aşamaya bağlar.

Örneğin ruhsat alınması, temel seviyesinin tamamlanması veya belirli bir imalatın projeye uygun biçimde bitirilmesi ödeme aşaması olarak kararlaştırılabilir. Ancak bunların nasıl doğrulanacağı belirtilmezse, “kaba inşaat bitti” sözünden taraflar farklı şeyler anlayabilir. Teknik ilerleme ile tapu devrinin aynı anda planlanması da ayrıca önemlidir.

Ödeme yapılan hesabın sözleşmedeki yükleniciye ait olması, açıklamada hangi borcun ödendiğinin yazılması ve istenen belgenin alınması uyuşmazlıkta ispatı kolaylaştırır. Şirket adına sözleşme imzalanırken paranın ilgisiz bir kişinin hesabına gönderilmesi talebi ayrıca sorgulanmalıdır. Bir şirket yetkilisinin sözü, paranın doğru alacaklıya ödendiğini her durumda kanıtlamaz.

Arsa payını baştan devretmek neden önemlidir?

Müteahhide bırakılacak payın ne zaman devredileceği, malikin elindeki güvencelerden biridir. Bütün paylar iş başlamadan devredilirse, inşaatın ilerlemesiyle bağlantılı bir edim dengesi kurulmamış olabilir. Müteahhit bu payları veya kendisine bırakılacak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devrettiğinde, iş tamamlanmazsa uyuşmazlık daha karmaşık hâle gelebilir.

Sözleşmede “iş yapılmazsa tapular geri döner” yazması, üçüncü kişilere geçmiş her tapunun kendiliğinden geri alınacağı anlamına gelmez. Tapu siciline güvenerek hak kazanan iyi niyetli kişilerin korunması da değerlendirilir. 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı sonrasında, yükleniciden taşınmaz alan üçüncü kişilerin iyi niyetinin değerlendirilmesi özellikle önemlidir. [1, 24]

Bu nedenle kademeli devir, teminat ve devir yetkisinin kapsamı birlikte düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan bir güvence gerçekten uygulanabilir olmalıdır. Örneğin teminatın tutarı yetersizse veya süresi teslimden çok önce sona eriyorsa, varlığı beklenen korumayı sağlamayabilir. Güvencenin hangi olayda ve kim tarafından kullanılabileceği de açık olmalıdır.

Müteahhitten kira alınırken devlet kira yardımı da alınabilir mi?

Müteahhidin kira ödeme borcu sözleşmeden, kamu kira yardımı ise ilgili idari destek düzenlemesinden kaynaklanır. Biri diğerinin yerine kendiliğinden geçmez. Müteahhide ait borcun ne zaman başlayacağı, kaç ay süreceği ve kamu desteğiyle mahsup edilip edilmeyeceği sözleşmede açık olmalıdır. Kamu desteğinin koşulları ayrıca değerlendirilir. [15, 19, 20]

Örneğin sözleşme “devlet yardımı bittikten sonra müteahhit ödeme yapar” diyorsa, malikin fiilen ödediği kiranın tamamının ilk günden müteahhide ait olduğu söylenemez. Buna karşılık müteahhit tahliyeden itibaren aylık belirli tutarı üstlenmişse, devlet yardımı yapıldığı gerekçesiyle borcundan kendiliğinden kurtulduğu sonucuna da varılamaz. Metnin ve emredici kuralların birlikte incelenmesi gerekir.

Kira tutarı kadar artış düzeni ve ödeme günü de önemlidir. İnşaat uzadığında iki yıl önce belirlenen sabit tutar yeni kirayı karşılamayabilir. Borcun başlangıcını “yıkımdan sonra” diye yazmakla “anahtarın tesliminden sonra” diye yazmak arasında, tahliye ve yıkım arasındaki aylar bakımından ciddi fark bulunabilir.

Teslim tarihi hangi olaydan başlamalı?

“Ruhsattan itibaren yirmi dört ay” şeklindeki süre, ruhsatın ne zaman alınacağı belirsiz bırakılmışsa maliki uzun süre bekletebilir. Ruhsat başvurusu ve alınması için de yüklenicinin hangi yükümlülüğü üstlendiği, gecikmenin kime ait olduğu ve maliklerden beklenen işlemler açıklanmalıdır.

Örneğin müteahhit ruhsat başvurusu yapmadan bir yıl beklerse, yalnız ruhsat tarihine bağlı teslim süresi henüz başlamamış görünebilir. Bunun karşısında maliklerin gerekli imzaları veya belgeleri vermemesi nedeniyle gecikme yaşanmış olması farklı değerlendirilir. Sürenin başlangıcı, yüklenicinin ve malikin borçlarıyla birlikte kurulmalıdır. [19]

Teslimin son günü, uzatma sebepleri ve uzatmanın nasıl bildirileceği belirli olmalıdır. Her yağmurlu günün, ekonomik dalgalanmanın veya alt yüklenici sorunuyla karşılaşılmasının otomatik olarak süre uzatımı sağladığı varsayılmamalıdır. Sözleşmedeki mücbir sebep düzenlemesi ve genel hukuk kuralları, olayın gerçekten ifayı ne ölçüde etkilediğine göre değerlendirilir.

Anahtar verilmesi teslim için yeterli mi?

Anahtarı alabilmek, sözleşmede vaat edilen bütün işlerin tamamlandığını her durumda göstermez. Yapı kullanma izin belgesi, ortak alanların tamamlanması, asansör ve tesisatlar, elektrik-su bağlantıları ve dairenin kullanımına ilişkin diğer koşullar sözleşmedeki teslim tanımıyla birlikte ele alınmalıdır.

Örneğin daire boyanmış ve kapısı takılmış olabilir; fakat merdivenler, yangın güvenliği veya ortak tesisatlar tamamlanmamış olabilir. Sözleşme yalnız dairenin içini değil kullanılabilir bir yapının teslimini öngörüyorsa bu eksiklikler önemlidir. Bununla birlikte her küçük eksik işin bütün teslimi reddetmeyi haklı kıldığı da söylenemez.

Teslim tutanağı imzalanırken görülen eksiklikler ve saklı tutulan talepler açıkça belirtilmelidir. Gecikmiş teslimi çekincesiz kabul etmenin, TBK m.179/2 çerçevesinde gecikme cezasını isteme hakkını etkileyebileceği de gözden kaçırılmamalıdır. Bu sonuç, bütün ayıp ve tazminat haklarının her durumda aynı şekilde kaybedildiği anlamına gelmez. “Eksiksiz teslim aldım, hiçbir alacağım yok” şeklindeki genel bir beyan, sonradan ispat ve hakların kullanılması bakımından sorun yaratabilir. Ayıp, yani sözleşmede vaat edilen veya beklenen niteliklerin eksikliği için inceleme ve bildirim yükümlülükleri bulunur. Açıkça görülebilen sorunlarla sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar aynı şekilde değerlendirilmez. [19]

Müteahhit gecikirse kira ve tazminat isteyebilir miyim?

Sözleşmede gecikme hâlinde ödenecek kira veya cezai şart bulunabilir. Böyle bir hüküm yoksa da şartları varsa gecikmeden doğan zarar talep edilebilir. Fakat zarar, yüklenicinin temerrüdü, yani borcunu zamanında yerine getirmemesi ve diğer sorumluluk koşulları birlikte değerlendirilir. [19]

TBK m.117 ve devamında ihtar, belirlenmiş vade ve gecikmenin sonuçları düzenlenir. Bazı hâllerde ihtar gerekirken, kesin olarak belirlenmiş vade gibi durumlarda ayrıca ihtar aranmaması söz konusu olabilir. Sözleşmeden dönme veya başka bir seçimlik hak için ek süre verilmesi gerekip gerekmediği de ayrı bir sorudur. Bir noterden ihtar göndermek bütün talepleri otomatik olarak haklı hâle getirmez.

Örneğin teslim altı ay gecikmişse, bu dönemde ödediğiniz kira, sözleşmedeki aylık ödeme ve varsa cezai şart arasında nasıl bir ilişki bulunduğu incelenir. Aynı zararın mükerrer karşılanması veya hiçbir koşula bakılmadan bütün kalemlerin birlikte istenmesi doğru olmayabilir. Talep, sözleşme metni ve gerçek zarar üzerinden kurulmalıdır.

İnşaat durursa çoğunluk sözleşmeyi hemen feshedebilir mi?

6306 sayılı Kanun m.6/14, belirli şartlarla idare üzerinden işleyen özel bir fesih yolu öngörür. Müteahhitten kaynaklanan nedenlerle bir yıl içinde yapım işine başlanmaması veya işin belirli seviyede durup en az altı aydır projeyi bitirecek düzeyde ekip ve ekipmanla sürdürülmemesi bu hükümde düzenlenir. Sürelerin başlangıcı ve gecikmenin nedeni dosyaya göre belirlenmelidir. [15]

Maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alması tek başına bütün işlemi tamamlamaz. Yetkili idarenin incelemesi ve müteahhide otuz günlük süre veren uyarı süreci vardır. Kanundaki koşullar oluşur ve verilen sürede gereği yapılmazsa özel fesih sonucu gündeme gelir. Maliklerin kendi yazdığı “sözleşme bitmiştir” bildirimi, bu idari usulün yerine geçmez.

Fesih gerçekleşse bile daha önce devredilmiş paylar, üçüncü kişilerin hakları, yapılan imalatın bedeli ve tarafların hesaplaşması ayrı sorunlar olarak kalabilir. Yeni müteahhitle anlaşmadan önce eski ilişkinin hangi ölçüde sona erdiği açıklığa kavuşturulmalıdır. Eski sözleşmenin bütün sonuçları çözülmeden yeni taahhüt altına girmek iki ayrı uyuşmazlığı üst üste bindirebilir.

Ruhsat için verilen vekâlet tapu devri yetkisini de kapsamalı mı?

Ruhsat ve belediye işlemlerinin takibi için temsil yetkisi gerekebilir. Ancak bu ihtiyaç, müteahhidin dilediği kişiye tapu devri, ipotek kurma, satış bedelini tahsil etme veya sizin adınıza her sözleşmeyi değiştirme yetkisine sahip olmasını kendiliğinden gerektirmez. Vekâletin kapsamı yapılacak işlerle bağlantılı olmalıdır.

Örneğin yalnız proje dosyasını belediyeye sunmak için gereken yetkiyle, size bırakılan daireyi üçüncü kişiye satma yetkisi aynı değildir. Metindeki yetkilerin hangi işlem için istendiği açıklanabilmelidir. Vekâletnameyi vermekle sözleşmeyi imzalamak da ayrı hukuki işlemlerdir; birindeki sınırın diğerinde nasıl karşılık bulduğu incelenmelidir. [19]

Bir uyuşmazlık çıkınca vekâleti geri almak gündeme gelebilir, fakat bunun mevcut sözleşmeyi otomatik sona erdireceği veya daha önce yapılmış geçerli işlemleri geri çevireceği söylenemez. Yetki sınırını başlangıçta doğru belirlemek, bütün korumayı sonradan azil işlemine bırakmaktan daha sağlıklıdır. Ruhsat işlemlerinin kesintiye uğramasının sözleşmeye etkisi de ayrıca düşünülmelidir.

İmzalamadan önce hangi cevaplar net olmalı?

Sözleşmeyi okuduğunuzda yeni dairenizi ve ne kadar ödeme yapacağınızı anlayabilmelisiniz. Ödeme tarihleriyle inşaatın ilerlemesi, tapu devriyle teminat, kira borcuyla teslim süresi birbirini tamamlamalıdır. Eklerdeki proje ve paylaşım listesi, ana metindeki vaatlerle çelişmemelidir.

“Bu işlerde böyle yazılır” açıklaması, belirsiz bir hükmün sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Özellikle geniş tapu devri yetkileri, açık uçlu ek ödeme, koşulsuz kabul ve alacaklardan vazgeçme ifadeleri imzadan önce anlaşılmalıdır. İstenen güvencenin sözleşmede bulunması kadar, uygulanabilir olması da önemlidir.

Sağlam bir dönüşüm sözleşmesi yalnız bina tamamlandığında ne olacağını anlatmaz. Ruhsat gecikirse, ödeme yapılamazsa, kira uzarsa veya yüklenici işi bırakırsa tarafların hangi hakları kullanabileceğini de açıklar. Malik açısından asıl güvence, bu ihtimallerin belirsiz sözlere bırakılmamasıdır.