Ev kira sözleşmesi, hem kiracı hem de ev sahibi tarafından belirli yasal koşullar altında sonlandırılabilir. Fesih süreci genellikle bildirim sürelerine uyularak ihtarname gönderilmesi, tarafların anlaşması veya haklı bir nedene dayalı olarak dava açılması yoluyla ilerler. Tarafların yasal haklarını koruması esastır.
Ev Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? (2026 Güncel Rehber)
2026 yılı itibarıyla güncellenen yasal düzenlemeler çerçevesinde ev kira sözleşmesinin feshedilmesi, hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını koruyan belirli kurallara tabidir. İster kiracı olun ister ev sahibi, sözleşmeyi yasalara uygun bir şekilde sonlandırmak için izlemeniz gereken adımları bu rehberde detaylı olarak bulabilirsiniz.
Kiracı Tarafından Kira Sözleşmesinin Feshi
Kiracı, belirli durumlarda sözleşmeyi yasal olarak sonlandırma hakkına sahiptir. Bu durumlar genellikle ikiye ayrılır:
- Bildirimli Fesih: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman 3 ay öncesinden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Belirli süreli sözleşmelerde ise sözleşme süresinin sonunda, en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir.
- Haklı Nedenle Derhal Fesih: Kiralanan mülkte yaşamı olumsuz etkileyen önemli bir ayıp (örneğin, ısıtma sisteminin çalışmaması, ciddi bir rutubet sorunu) varsa ve bu sorun ev sahibi tarafından makul sürede giderilmiyorsa, kiracı sözleşmeyi derhal feshedebilir.
Kiraya Veren (Ev Sahibi) Tarafından Kira Sözleşmesinin Feshi
Ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı, kanunla sınırlı ve belirli sebeplere bağlanmıştır. Keyfi bir şekilde sözleşme feshi mümkün değildir. 2026 yılı itibarıyla en sık karşılaşılan fesih nedenleri şunlardır:
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının (eşi, altsoyu, üstsoyu) konuta ihtiyacı olması durumunda, belirli süreler gözetilerek dava yoluyla fesih talep edilebilir.
- Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım: Kiralanan mülkün esaslı bir onarımı, genişletilmesi ya da yeniden inşası gerekiyorsa ve bu süreçte konutta oturmak mümkün değilse, tahliye davası açılabilir.
- Kiranın Ödenmemesi: Kiracının kirayı zamanında ödememesi durumunda, ev sahibi bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderdikten sonra tahliye davası açma hakkı kazanır.
- Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının mülke girdikten sonra verdiği geçerli ve yazılı bir tahliye taahhütnamesi varsa, belirtilen tarihte mülkü boşaltmaması durumunda icra takibi veya dava yoluyla tahliye sağlanabilir.
- 10 Yıl Uzama Süresinin Dolması: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa, ev sahibi bu süreyi takip eden her yeni kira yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak gerekçesiz fesih hakkını kullanabilir.
Fesih Süreçleri ve Bildirim Yükümlülükleri Tablosu
Kira sözleşmesini feshetme süreçleri, nedene ve fesheden tarafa göre değişiklik gösterir. Aşağıdaki tablo, 2026 yılındaki genel süreci özetlemektedir:
| Fesih Nedeni | İlgili Taraf | Gerekli İşlem |
|---|---|---|
| Sözleşme Süresi Sonu (Kiracı) | Kiracı | Sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim. |
| Kiranın Ödenmemesi (Ev Sahibi) | Ev Sahibi | Bir yılda iki haklı ihtar sonrası tahliye davası. |
| Ev Sahibinin Konut İhtiyacı | Ev Sahibi | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası. |
| 10 Yıl Kuralı | Ev Sahibi | 10 yıllık uzama süresi sonrası, kira yılı bitiminden 3 ay önce ihtar. |
Sıkça Sorulan Sorular
1. Fesih için ihtarname göndermek zorunlu mudur?
Evet, pek çok durumda fesih sürecini yasal olarak başlatmak için noter aracılığıyla yazılı bir ihtarname göndermek zorunludur. Özellikle ev sahibinin kira ödenmemesi, ihtiyaç veya 10 yıl kuralı gibi sebeplere dayanan fesihlerinde ihtarname, dava sürecinin en önemli delilidir.
2. 10 yıllık kiracıyım, ev sahibi beni istediği zaman çıkarabilir mi?
Hayır, istediği zaman çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu’na göre, 10 yıllık uzama süresini dolduran kira sözleşmelerinde ev sahibi, bu sürenin bitimini takip eden her yeni kira yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu sürelere uymak zorundadır.
3. 2026’daki kira artış sınırlamaları fesih nedeni sayılır mı?
Hayır, kiracının yasal kira artış oranına uyması tek başına bir fesih nedeni değildir. Ev sahibi, bu durumu gerekçe göstererek kiracıyı tahliye edemez. Ancak bu durumdan kaynaklanan anlaşmazlıklar, ev sahibini ihtiyaç veya 10 yıl kuralı gibi diğer yasal fesih yollarını aramaya itebilir.
