Ev kira sözleşmesi nasıl feshedilir?

Kısa cevap

Konut kirasını sona erdirme şartları kiracı ve kiraya veren için farklıdır. Bildirim, anlaşma, temerrüt ve dava yolları kendi sürelerine tabidir. Evi boşaltmak veya ihtar göndermek her durumda bütün borçları sona erdirmez.

Kiracı dönem sonunda nasıl ayrılır?

Belirli süreli konut kirasında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene ulaşan yazılı bildirimle dönem sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim yapılmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Belirsiz süreli sözleşmede genel fesih hükümleri uygulanır: yerel âdet veya geçerli farklı düzenleme yoksa altı aylık dönem sonu ve üç aylık bildirim süresi birlikte dikkate alınır.

Kiracı erken çıkarsa ne olur?

Süre veya fesih dönemine uymadan erken teslimde, TBK m.325 uyarınca taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca sorumluluk sürebilir. Kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve sözleşmeyi devralmaya hazır yeni kiracı bulunması bu sorumluluğu daha erken sona erdirebilir. Anahtar teslimi ve teslim tarihi belgelenmelidir.

Önemli ayıplarda kiraya verene bildirim, giderim için uygun süre ve ayıbın ağırlığı TBK m.305-306 kapsamında değerlendirilir. Her bakım sorunu otomatik derhal fesih hakkı vermez.

Kiraya veren hangi yolları kullanabilir?

Konut ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı onarım, geçerli tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar kanundaki şartlarıyla tahliyeye dayanak olabilir. İhtiyaçta kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler ve gerçek kullanım zorunluluğu incelenir. Yeni malikin ihtiyacı ayrıca TBK m.351’e tabidir.

Kira veya yan gider ödenmezse TBK m.315 kapsamında yazılı bildirimle en az otuz günlük ödeme süresi tanınarak fesih ihtarı yapılabilir. Bu yol, TBK m.352’deki iki haklı ihtar sebebinden farklıdır; her biri için kendi süre ve usulü izlenir.

Belirli süreli sözleşmede gerekçesiz bildirim yolu için ilk sözleşme süresinden sonra on yıllık uzama süresi tamamlanmalı, bunu izleyen uzama yılının sonundan en az üç ay önce bildirim yapılmalıdır. Başlangıçtan itibaren yalnız on yıl geçmiş olması yeterli değildir.

Bildirim nasıl yapılır?

Konut kirasında fesih bildirimi yazılı olmalıdır. Noter gönderimi tebliğ ve içerik ispatını kolaylaştırır; her fesih için tek geçerli yöntem değildir. Uygulanacak kanun hükmü ve sözleşmedeki bildirim koşulları birlikte kontrol edilir. Kira davasından önce, ilamsız icra tahliyesi istisnası dışında, arabuluculuk gerekir. Anlaşmalı çıkışta teslim, son kira ve depozitonun durumu açıkça yazılmalıdır.