Dövizli kira sözleşmesi geçerli mi ve TL’ye dönüş nasıl değerlendirilir?

Kısa cevap

Türkiye’de yerleşik kişilerin Türkiye’deki bir konut veya işyeri için yaptıkları kira sözleşmelerinde, kural olarak kira bedeli ve sözleşmeden doğan diğer ödeme yükümlülükleri dövizle veya dövize endeksli kararlaştırılamaz. Ancak tarafların statüsü, taşınmazın yeri ve sözleşmenin amacı bakımından istisnalar vardır. Sadece sözleşmede dolar ya da avro yazmasına bakarak sonuç çıkarılmaz.

Kimler bakımından istisna olabilir?

2008-32/34 sayılı Tebliğ’in 8. maddesi; Türk vatandaşlığı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişinin kiracı olması, belirli yabancı sermayeli kuruluşların kiracı sıfatı, belgeli konaklama tesisinin işletilmek üzere kiralanması ve gümrüksüz satış mağazaları gibi durumları ayrıca düzenler. İstisnanın belgesi ve kapsamı kontrol edilmelidir. Yabancı kişinin yalnızca kiraya veren olması aynı istisnayı kendiliğinden sağlamaz.

Eski dövizli kira nasıl TL’ye çevrilir?

13 Eylül 2018 öncesinde yapılmış ve istisna dışında kalan sözleşmelerde bedelin TL olarak yeniden belirlenmesi öngörülmüştür. Taraflar dönüşümde anlaşamamışsa, geçiş hükmü kapsamındaki bedel 2 Ocak 2018 tarihli TCMB efektif satış kuru ve ilgili aylık TÜFE değişimleriyle hesaplanır. Güncel numaralamada bu hükümler Tebliğ m.8/28 ve 8/29’dadır. Bu hesap, her yeni kira sözleşmesine uygulanacak genel bir formül değildir; tahsil edilmiş veya gecikmiş alacaklar, depozito ve dolaşımdaki kıymetli evrak bakımından özel istisnalar da bulunur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki iki yıllık geçiş dönemi sonrasında artış ve kira bedeli uyuşmazlıkları TBK m.344 dâhil genel kurallarla incelenir. İki yılın dolması, yasak kapsamındaki bedelin yeniden dövize bağlanmasını serbest bırakmaz. 6 Mart 2025’te menkul satış ödemeleri için yapılan değişiklik de taşınmaz kiralama yasağını kaldırmamıştır.

Ödeme yapılmazsa ne olur?

Döviz şartının hukuka aykırı olması, kiracının hiçbir kira borcu kalmadığı anlamına gelmez. Geçerli bedel, sözleşmenin kalan hükümleri, geçmiş ödemeler ve temerrüt bildirimi birlikte değerlendirilir. Kiracı ödemeyi kendiliğinden durdurmamalı; kiraya veren de geçersiz bir döviz talebine dayanarak tahliyenin kesin olduğunu varsaymamalıdır. Uyuşmazlık için sözleşme ve ekleri, tarafların yerleşiklik belgeleri, ödeme dökümü ve bildirimler hazırlanmalıdır.

Bu açıklamalar genel bilgilendirmedir. Somut sözleşmenin tarihi ve istisna koşulları ayrı hukuki inceleme gerektirir.