Kira sözleşmesi nasıl feshedilir? Önce kiralananın türünü belirleyin

İnceleme metni

Fesih yolu, kiralananın konut, çatılı işyeri, başka bir taşınmaz, taşınır eşya veya ürün kirası olmasına; sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olmasına; feshi kimin ve hangi sebeple istediğine göre değişir. “Süre doldu” ifadesi özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında tek başına kiraya verene tahliye hakkı vermez. Önce sözleşmenin tarihini, kiralananın kullanımını ve daha önceki bildirimleri kontrol edin.

Konut ve çatılı işyeri

Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirasında kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren yalnızca ilk sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sona erdikten sonra, bunu izleyen uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce bildirim yaparak sebep göstermeden sona erdirebilir. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyerinde kiracı genel hükümlere göre her zaman; kiraya veren ise başlangıçtan on yıl geçtikten sonra genel fesih kurallarına göre bildirim yapabilir. Bu tür kiralarda fesih bildirimi yazılı olmalıdır.

Kiraya verenin gerçek konut veya işyeri gereksinimi, esaslı yeniden inşa, yeni malikin gereksinimi ya da kanunda öngörülen kiracı kaynaklı sebepler için ayrı dava ve bildirim yolları vardır. Örneğin gereksinim veya esaslı yeniden inşa nedeniyle dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmede ilgili genel fesih tarihi esas alınarak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Yeni malikin gereksiniminde edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve edinmeden altı ay sonra dava yolu ya da sözleşme sonunda bir ay içinde dava yolu vardır. Kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı bildirirse TBK 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Bu tarihler birbirinin yerine kullanılmamalıdır. Konut feshi için ayrıntılı rehber ayrıca incelenebilir.

Diğer kira türleri

Konut ve çatılı işyeri korumasına girmeyen genel kira için belirli süre kararlaştırılmışsa sözleşme kural olarak sürenin sonunda biter; taraflar açık anlaşma olmadan kullanımı sürdürürse belirsiz süreli hâle gelir. Belirsiz süreli taşınmaz ve taşınır yapı kirasında yerel âdetteki dönem sonu, bu yoksa altı aylık kira dönemi sonu için üç ay önceden bildirim gerekir. Taşınır kirasında genel süre üç gün önceden bildirimdir; mesleği gereği kiraya verenin özel kullanıma elverişli eşya kiralaması için kiracının özel fesih kuralı ayrıca uygulanabilir.

Bir işletmenin veya tarımsal taşınmazın ürün kirası ise başka bölümde düzenlenir. Belirli süre bitince sona erer; taraflar örtülü sürdürürse kural olarak birer yıllığına yenilenir. Belirsiz süreli ürün kirasında sözleşme veya yerel âdet başka süre belirlemiyorsa en az altı aylık bildirim aranır; tarımsal taşınmazda olağan fesih zamanı yerel âdetteki bahar veya güz mevsimine bağlanır.

Süre dolmadan çıkış veya ödeme sorunu

Kiracı kiralananı erken geri verirse borcu, benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir; kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve ilişkiyi devralmaya hazır yeni kiracı bulunması bu süreyi kısaltabilir.

Kiralanan teslim edildikten sonra vadesi gelen kira veya yan gider ödenmezse, fesih uyarısı içeren yazılı önel kira türüne göre değişir: genel kirada en az 10 gün, konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün, ürün kirasında en az 60 gün. Genel kiradaki 10/30 günlük süre, kiracıya yapılan yazılı bildirimi izleyen gün işlemeye başlar. Ürün kirasında teslimden sonra vadesi gelmiş borç için TBK 362'deki özel 60 günlük önel ve fesih uyarısı uygulanır. Fesih veya tahliye hesabından önce kira türünü, teslimi, ödeme ve tebliğ belgelerini kontrol edin.