Ortaklığın giderilmesinde ev nasıl satılır ve mirasçı ihaleden alabilir mi?

Kısa cevap

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde, taşınmaz mahkemenin görevlendirdiği satış memuru eliyle açık artırmaya çıkarılır. Paydaşlar da gerekli şartları yerine getirerek ihaleye katılabilir. Taşınmazı kimin alacağı, sadece miras paylarının büyüklüğüne göre değil, geçerli teklifler ve ihale koşullarına göre belirlenir. Satış bedeli tahsil edildikten sonra giderler ve taşınmaz üzerindeki haklar dikkate alınarak hak sahiplerine dağıtılır. [2, 11]

Miras kalan taşınmazlarda 31 Temmuz 2026’dan beri önemli bir özel kural vardır. Bütün maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında malik bulunmayan taşınmazın ilk artırması yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Fakat bu usul bir defaya mahsustur; ikinci artırmanın da mutlaka aile içinde kalacağı anlamına gelmez. Düzenleme yürürlüğe girmeden önce ilan edilmiş artırmalar ise eski hükümlere tabidir. [4]

Satış kararı çıktıktan sonra süreç kendiliğinden biter mi?

Satış kararı, evin o gün satıldığı veya paranın hazır olduğu anlamına gelmez. Önce kararın satışa dayanak olacak şekilde uygulanabilir hâle gelmesi, ardından satış dosyasında gerekli işlemlerin yapılması gerekir. Taşınmazın değeri belirlenir, satış şartları hazırlanır, ilan ve bildirimler yapılır. Artırma, ilan edilen takvim ve elektronik satış kuralları içinde yürütülür. [2, 11]

Ortaklığın giderilmesi davasındaki bilirkişi raporu ile satış aşamasındaki kıymet takdiri aynı işlevi görmez. Dava sırasında arsanın bölünüp bölünemeyeceği veya yapının niteliği araştırılmış olabilir. Satış aşamasında ise açık artırmaya esas alınacak değer ve satış koşulları önem kazanır. “Mahkemede geçen yıl şu fiyat söylenmişti” demek, bugünkü satış ilanındaki bedeli veya o bedele itiraz hakkını tek başına açıklamaz.

Satış dosyasının numarasını ve işlemi yapan satış memurluğunu bilmek bu nedenle önemlidir. Dava dosyasındaki son duruşmayı takip etmekle yetinip satış ilanını görmezseniz, değer ve ihale koşulları hakkındaki itiraz imkânlarını kaçırabilirsiniz.

Evin değerini kim belirler, düşük bulursam ne yapabilirim?

Kıymet takdiri, satışa konu taşınmazın tahmini piyasa değerinin bilirkişi incelemesiyle belirlenmesidir. Bu değer, ihalede oluşacak fiyatın garantisi değildir. Dairenin konumu, alanı, yaşı, kullanım durumu, imar özellikleri ve benzer taşınmazların değerleri değerlendirmede etkili olabilir. Arsa veya ticari taşınmazda bakılacak özellikler farklılaşır. [11]

Raporun düşük olduğunu düşünüyorsanız yalnız “bu ev daha fazla eder” demek yerine hangi bilginin yanlış olduğunu göstermek daha yararlıdır. Örneğin rapor balkonla birlikte brüt alanı yanlış almış, taşınmazı yanlış katta göstermiş veya imar durumunu eski belgeye göre değerlendirmiş olabilir. Yakındaki bir ilanın yüksek fiyatlı olması tek başına aynı değeri kanıtlamaz; konum, kullanım ve nitelik benzerliği açıklanmalıdır.

Kıymet takdirine şikâyet, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde yapılmalıdır. Yeniden bilirkişi incelemesi için gerekli masraf ve ücretin de şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde yatırılması gerekir. Size yapılan bildirim, rapor ve satış dosyası birlikte incelenerek başvurulmalıdır; satış gününü beklemek doğru değildir. Ortaklığın giderilmesindeki satış işlemlerine yönelik başvurularda görevli merci ile sıradan bir icra takibindeki merci aynı kabul edilmemelidir. Bu satışlarda sulh hukuk mahkemesinin görev alanı özellikle dikkate alınır. [11, 12]

Değerin yeniden incelenmesini istemek, talebin otomatik kabul edildiği veya satışın kendiliğinden durduğu anlamına gelmez. Başvurunun gerektirdiği giderlerin yatırılması ve varsa satışın durdurulmasına ilişkin talebin ayrıca ele alınması gerekir.

İlk artırmaya kimler girebilir?

İlk olarak taşınmazın özel miras düzenlemesine girip girmediğine bakılır. Kanun, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmesini ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı bulunmamasını arar. Bu koşullar varsa ilk artırmaya yalnız malik olan mirasçılar katılır. Sırf aileden olmak, tapuda veya miras ilişkisi içinde malik olmayan kişiyi bu ilk artırmanın katılımcısı yapmaz. [4]

Örneğin anneden kalan dairede malik olan üç kardeş özel ilk artırmaya katılabilir. Kardeşlerden birinin eşi, yalnız evlilik ilişkisi nedeniyle aynı sıfatı kazanmaz. Bir payın dışarıdan bir kişiye satılmış olması ise özel düzenlemenin uygulanmasını etkileyebilir. Pay devirlerinin niteliği ve hak sahipliği satış dosyasından belirlenmelidir.

Taşınmaz özel miras kuralına girmiyorsa, satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması için genel olarak bütün paydaşların rızası gerekir. Yalnız davayı açan kişinin veya pay çoğunluğunu elinde bulunduranların talebi yeterli değildir. Özel miras düzenlemesi ile TMK m.699’daki bu genel kuralın birlikte okunması gerekir. [1, 4]

2026 değişikliği devam eden davalara da uygulanır mı?

Geçişte esas alınan ölçüt yalnız davanın açılış tarihi değildir. Kanun, değişiklik yürürlüğe girmeden önce ilanı yapılmış açık artırmaları eski hükümlere tabi tutmuştur. Dolayısıyla 2024 yılında açılmış bir davada satış ilanı 31 Temmuz 2026’dan sonra yapılmışsa, “dava eski, yeni kural uygulanmaz” denilerek sonuca gidilemez. İlan tarihi ve taşınmazın özel koşulları birlikte değerlendirilir. [4]

Tersine, dava yeni görünse bile ilgili açık artırmanın hangi tarihte ilan edildiği ve satış işleminin hangi aşamada bulunduğu önemlidir. Yenileme, düşme veya yeniden satış gibi gelişmeler varsa, ilgili ilanla sonraki işlemin niteliği ayrıca incelenir. Bir önceki ihaleye ilişkin bilgi, sonraki artırmanın tüm koşullarını otomatik açıklamayabilir.

Elinizdeki satış ilanında ilk artırmanın yalnız mirasçılar arasında mı yoksa genel katılıma açık mı olduğu anlaşılmıyorsa, bunu satış başlamadan açıklığa kavuşturmak gerekir. İhaleye katılmayı veya itiraz etmeyi planlayan kişinin, koşulları kendi varsayımıyla tamamlaması ciddi risk doğurur.

Ev ilk ihalede yarı fiyatına mı satılır?

Hayır. Öncelikle, özel miras artırmasında ilk artırma bakımından tahmini değerin yüzde yüzü esas alınır. İkinci artırmada yüzde elli eşiği devreye girer. Genel açık artırmalarda da kanunun öngördüğü asgari teklif ve satış gideri koşulları vardır. Bu oranlar “ev bu fiyata satılacak” anlamına gelmez; teklifin geçerli olabilmesi için aşılması gereken alt sınır hesabının parçalarıdır. [4, 11]

Hesapta, ilgili oranla bulunan tutar ile satış isteyenin alacağına öncelikli ve taşınmazla güvence altına alınmış alacaklar toplamından yüksek olanı dikkate alınır; buna paraya çevirme ve paylaştırma masrafları eklenir. Bu nedenle sadece tahmini değeri ikiye bölerek ihaleyi alabileceğiniz tutarı bulamazsınız.

Basitleştirilmiş bir örnekte, özel ilk artırmaya tabi evin tahmini değeri 6 milyon lira ise yüzde yüz hesabı 6 milyon liradır. Ancak masraflar ve varsa öncelikli haklar ek koşullar doğurur; tam 6 milyon liralık teklifin mutlaka yeterli olduğu söylenemez. Aynı evin ikinci artırmasında yüzde elli hesabı 3 milyon liraya karşılık gelir, fakat yine diğer yasal koşullar ve rakip teklifler sonucu etkiler.

Bu örnek bir satış dosyasının hesabı değildir. Kendi dosyanızda asgari koşul, ilan ve şartnameden okunmalıdır. Rekabet oluşursa nihai bedel tahmini değerin üzerine de çıkabilir; düşük katılım varsa beklediğiniz piyasa fiyatına ulaşılamayabilir.

Büyük pay sahibi olduğum için ihalede önceliğim var mı?

Payınızın büyük olması, geçerli bir açık artırmada daha yüksek teklifi veren kişiye karşı kendiliğinden satın alma önceliği sağlamaz. Mülkiyet payı satış parasından alacağınız tutar ve bazı teminat değerlendirmeleri açısından önemlidir. Fakat “evin yarısı zaten benim, son sözü ben söylerim” yaklaşımı ihale kurallarıyla bağdaşmaz.

Paydaşların dışarıya yapılan özel pay satışlarında tartışılabilen yasal önalım hakkı da her açık artırmada aynı şekilde kullanılmaz. Cebrî artırmayla satışlarda yasal önalım hakkının kullanılamayacağına ilişkin TMK m.733 hükmü dikkate alınır. Ortaklığın giderilmesi ihalesi bittikten sonra, yalnız mirasçı olduğunuz için ihaleyi kazananın ödediği bedeli vererek onun yerine geçebileceğinizi varsaymayın. [1]

Evi edinmek isteyen paydaş için güvenli yaklaşım, uygun artırmaya zamanında katılmak ve karşılayabileceği bir teklif üst sınırı belirlemektir. Payınızın değerini bilmek, satın alma için gereken nakit miktarını hesaplamanın başlangıcıdır; bütün ödeme koşullarını ortadan kaldıran bir ayrıcalık değildir.

Kendi payımı düşüp yalnız diğer mirasçıların bedelini ödeyebilir miyim?

Bu, ihale öncesinde satış memurluğuyla açıklığa kavuşturulması gereken bir konudur. Kendi payınızdan dolayı size dönecek bedel ile ihale alıcısı olarak yatırmanız gereken tutar birbirinden ayrılır. Dosyada ipotek, haciz, masraf veya payın dağıtımına ilişkin başka haklar varsa, kağıt üzerindeki miras oranı kadar tutarın serbestçe size kalacağı söylenemez.

Örneğin dörtte bir payınız bulunması, vereceğiniz her teklifin dörtte birini hiç ödeme yapmadan indirebileceğiniz anlamına gelmez. Teminat yönünden payın veya alacağın değerlendirilmesi ile nihai ihale bedelinin yatırılması da ayrı işlemlerdir. İlanda ve mevzuatta tanınan imkânlar varsa bunların gerekli başvuru ve belgelendirme şartlarına uyulmalıdır. [11]

Satın alma kararınızı, “nasıl olsa kendi payım düşülür” varsayımına bağlamayın. İhaleden önce ne kadar teminat gerektiğini, hangi bedelin hangi tarihte yatırılacağını ve kendi payınızla ilgili kabul edilmiş bir işlem bulunup bulunmadığını öğrenin. Böylece ihaleyi kazanıp ödeme aşamasında hazırlıksız kalma riskini azaltabilirsiniz.

İhaleyi kazanıp bedeli yatıramazsam ne olur?

En yüksek teklifi vermek, sonradan cezasız biçimde vazgeçilebilecek bir rezervasyon değildir. İhale alıcısı, ihalenin sonuçlandığına ilişkin tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde bedeli nakden yatırmak zorundadır. İhalenin feshi istenmiş olması bu ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ertelemez. Finansman bulunamaması veya aile içinde beklenen paranın gelmemesi, bu yükümlülüğü kendiliğinden kaldırmaz. [11]

7589 sayılı Kanun, bedeli süresinde yatırmayan alıcının teminatına ilişkin sonuçları düzenlemiş ve ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası öngörmüştür. Ortaklığın giderilmesinde ödeme yapmayan alıcı paydaşsa, alınan teminatın tamamının diğer pay sahiplerine payları oranında ödenmesine ilişkin özel hüküm vardır. Paydaş olmayan alıcı bakımından teminatın dağıtımı farklılaşır. [4]

Bu nedenle ihaleye girişten önce bankadan kredi çıkıp çıkmayacağı, nakdin bloke olup olmadığı ve diğer varlıkların ne zaman paraya dönüşeceği gerçekçi biçimde hesaplanmalıdır. Yakınınızın “sen gir, parayı ben yollarım” sözü hukuki ödeme süresini değiştirmez. İhalede karşılanamayacak teklif vermek, evi alamamanın ötesinde ek mali kayıp doğurabilir.

İlan edilen bedelin dışında hangi ödemeler çıkabilir?

İhale bedeli ile toplam edinme maliyeti aynı olmayabilir. Satış şartnamesinde alıcıya bırakılan vergi, harç ve diğer giderler ayrıca incelenmelidir. KDV uygulanıp uygulanmadığı veya hangi oranın geçerli olduğu taşınmazın niteliğine ve işlem koşullarına bağlı olabilir; yalnız “konut” yazmasına bakarak her dosyaya aynı hesap uygulanmaz.

İlanda taşınmazın mevcut durumu, fiilî kullanımı ve üzerindeki haklar da önemlidir. İçinde kiracı bulunan daireyle boş dairenin teslim süreci aynı olmayabilir. Binanın ruhsat ve kullanım durumu, tapudaki niteliği ve fiilî alanı arasında farklılıklar bulunabilir. Satışa konu olan şeyin kapsamını görmeden sadece fiyat üzerinden teklif vermek, sonradan beklenmeyen uyuşmazlıklara yol açabilir.

“İhale ile alındıysa bütün sorunlar temizlenmiştir” varsayımı doğru değildir. Hangi hakların satıştan etkileneceği, hangilerinin devam edeceği ve teslim için ne yapılacağı mevzuat ve dosyadaki kayıtlarla belirlenir. İhaleye katılacak paydaş da dışarıdan alıcı kadar bu şartları dikkate almalıdır.

Satıştan vazgeçmek veya ihaleyi durdurmak mümkün mü?

Paydaşlar anlaşarak uyuşmazlığı çözebilir; ancak anlaşmanın satış dosyasına zamanında ve hukuken sonuç doğuracak biçimde yansıtılması gerekir. Davayı açan kişinin tek başına “vazgeçtim” demesi, diğer paydaşlardan birinin devam etmek istediği her durumda süreci sona erdirmez. Ortaklığın giderilmesi davası bütün taraflar açısından benzer sonuçlar doğurur. [5]

Bir hata bulunduğunu düşünüyorsanız hangi işleme karşı hangi yola başvurulacağını ayırmak gerekir. Değerleme raporuna itiraz, satış memurunun işlemine şikâyet ve yapılmış ihalenin feshi aynı başvuru değildir. İhalenin feshi, ihalenin kanuna aykırı biçimde yapıldığı iddiasına dayanır; bedelin beklediğinizin altında kalması tek başına her durumda yeterli değildir. Başvuru hakkı, süre ve hukuki yarar koşulları aranır. [11, 12]

İhalenin feshi için olağan süre ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Satış ilanının tebliğ edilmemesi, taşınmazın esaslı niteliğindeki hatanın veya ihaledeki hilenin sonradan öğrenilmesi gibi kanuni istisnalarda öğrenme tarihi önem kazanabilir. Her hâlde elektronik satış portalında ihale kararının ilanından itibaren bir yıllık üst sınır dikkate alınır. Bu istisnaları genel bir süre uzatma hakkı gibi görmemek gerekir. [11]

İhalenin feshi isteminin harç, teminat ve yaptırım sonuçları da başvuranın sıfatına ve talebin sonucuna göre değişebilir. İnternetteki tek bir örnek dilekçeyi kullanarak bütün paydaşlar için aynı güvenceyi veya aynı cezayı varsaymak doğru olmaz. Tebliğ edilen belgeyi ve artırmanın tarihlerini gecikmeden inceletmek, satış bittikten sonra genel bir itiraz düşünmekten daha etkilidir.

Satış parası ne zaman ve nasıl paylaşılır?

Dağıtım, satış bedelinin tahsil edilmesi ve satışın hukuki aşamalarının tamamlanmasıyla bağlantılıdır. İhaleyi kazananın adı belli olur olmaz aynı gün bütün paydaşların hesabına ödeme yapılması beklenmemelidir. Dağıtıma esas hak sahipliği, giderler ve varsa taşınmaz veya paylar üzerindeki haklar değerlendirilir. [11]

Taşınmazdaki bütün paylar eşit değilse bedel de kişi sayısına bölünmez. Bir mirasçının payı yarım, diğer iki mirasçının payları dörtte birer ise dağıtım bu oranlara göre yapılır. Bina veya ağaçlar için kabul edilmiş ya da hükme bağlanmış muhdesat hakkı varsa, önce bu unsurların değere etkisi gözetilebilir; geriye kalan bedel paylara göre dağıtılır. [9, 10]

Satış dosyası açısından belirleyici olan, aile içindeki sözlü “sana biraz fazla vereceğiz” sözü değil, uygulanabilir hak sahipliği ve anlaşmadır. Ecrimisil, tadilat bedeli veya başka bir alacağınız varsa bunun satıştan otomatik kesileceğini varsaymayın. Alacağın niteliğine uygun talep ve karar gerekebilir.

Satış parasının yatırılacağı hesap bakımından da hak sahipliğiyle uyum önemlidir. Bütün mirasçıların payının bir kardeşin hesabına gönderileceği yönündeki aile içi plan, satış memurluğunun ödeme yapacağı kişiyi kendiliğinden değiştirmez. Başkası adına tahsil yetkisi ve varsa temsil belgesi uygun olmalıdır. Özellikle yurt dışında yaşayan paydaş, adres ve iletişim bilgileri kadar kendisine yapılacak ödeme için gereken işlemleri de zamanında açıklığa kavuşturmalıdır. Satış ilanını takip etmemiş olmak, payın kaybolduğu anlamına gelmez; ancak ödeme ve başvuru aşamalarında gecikmeye yol açabilir.

Evi ihaleden almak isteyen mirasçı nasıl hazırlanmalı?

Önce hangi artırmaya katılabileceğinizi ve bunun özel miras artırması olup olmadığını öğrenin. Ardından kıymet takdiriyle satış şartnamesini birlikte okuyun: Tahmini değer, asgari teklif koşulu, teminat, ödeme zamanı, taşınmazın kullanım durumu ve alıcıya ait giderler aynı kararın parçalarıdır.

Teklif üst sınırınızı yalnız evin piyasa fiyatına göre belirlemeyin. Mevcut payınızdan size dönecek tutar kesinleşene kadar doğabilecek finansman ihtiyacını da düşünün. Banka kredisi veya başka bir taşınmazın satışı gerekiyorsa bunların zamanını ihale yükümlülüğüyle karşılaştırın. Karşılayamayacağınız teklif, aile evini koruma isteğini ek borca dönüştürebilir.

Son olarak, paylaşma davasını kazanmakla satın alma yarışını kazanmanın farklı olduğunu unutmayın. Ortaklığın giderilmesi kararı size evin tamamını vermez. İhalede edinme, usulüne uygun katılım, geçerli teklif ve zamanında ödeme ile gerçekleşir.