İrtifa hakkı nedir? ve irtifak hakkı ne demek? soruları son zamanlarda bireyleri oldukça düşündüren sorulardan olmaktadır. İrtifak hakkı, bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan faydalanma yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. Bu hakka sahip olanlar, söz konusu eşyanın kullanımından veya o eşyanın sunduğu menfaatlerden yararlanabilirler.
İrtifak hakkı, hem taşınır hem de taşınmaz mallar üzerinde kurulabilir ve bu hak, belirli bir eşya ya da kişiyle bağlantılı olarak tesis edilebilir. Genel olarak, yalnızca Medeni Kanun’da belirtilen irtifak hakları oluşturulabilir, ancak bu hakların kapsamı ve içeriği sözleşme serbestisi çerçevesinde genişletilebilir.
İrtifak Hakkı Çeşitleri Nelerdir?
Peki, türleri açısından irtifak nedir? İrtifak hakkı, Türk Medeni Kanunu’na göre çeşitli türlere ayrılmaktadır. Bilinen irtifak hakkı çeşitleri aşağıdaki şekilde olmaktadır:
- Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı: Diğer bir ifadeyle, tapuda irtifak hakkı nedir? Eşyanın kendisi üzerinde hak sahibine yararlanma yetkisi veren irtifak türüdür. İrtifak hakkı, taşınmazların el değiştirmesi durumunda da geçerliliğini korur; yani, taşınmazların sahipleri değişse bile irtifak hakkı etkisini sürdürür.
- İntifa Hakkı: Hakkın konusu olan malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi tanır. İntifa hakkı, sahibine tam yararlanma imkânı sağlar. İntifa hakkı, taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde kurulabilir ve kişiye bağlı bir hak olarak kabul edilir, bu nedenle devredilemez ve miras yoluyla geçmez.
- Oturma Hakkı (Sünna Hakkı): Oturma hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) tanımlanan bir irtifak hakkı türüdür ve sahibine bir binada veya onun bir bölümünde konut olarak yararlanma yetkisi verir. Bu hak, yalnızca gerçek kişiler için kurulabilir ve başkasına devredilemez.
- Üst Hakkı (İnşaat Hakkı): Üst hakkı, bir taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir haktır.
- Kaynak Hakkı: Kaynak hakkı, başkasına ait bir arazide bulunan kaynağın sularını kendi arazisine akıtma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Kaynak hakkı sahibi, bu hak sayesinde komşu arazideki kaynaktan su alabilir ve kendi arazisine geçirmek için gerekli tesisleri yapabilir.
- Geçit İrtifakı: Geçit irtifakı, bir taşınmazın (yüklü taşınmaz) başka bir taşınmazın (yararlanan taşınmaz) lehine, o taşınmazdan geçiş yapma yetkisi veren bir sınırlı ayni haktır. Bu hak, genellikle ana yola erişimi olmayan taşınmazların sahipleri tarafından kullanılır ve komşu taşınmazlardan geçiş hakkı talep edilebilir.
İrtifak Hakkının Hükümleri
İrtifak hakları sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli önlemleri alabilir. Ancak, bu hakkından yararlanırken taşınmaz malikine en az zarar verecek şekilde hareket etmekle yükümlüdür. Örneğin, geçit irtifakında, hak sahibi yolun temizliğini yaparken çevredeki tarımsal alanlara zarar vermemelidir.
Yüklü taşınmazın maliki, irtifak hakkının kullanımını engelleyecek veya zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz. Bu yükümlülük, örneğin, geçit hakkı olan bir taşınmazın üzerinde inşaat molozlarının bırakılmasını yasaklar.
İrtifak Hakkının Kapsamının Belirlenmesi
Peki, kapsam açısından irtifak hakları nelerdir? İrtifak hakkının kapsamının belirlenmesi, Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) çeşitli hükümlere dayanmaktadır. İrtifak hakkı, esas olarak taşınmazlar üzerinde kurulmuş bir sınırlı ayni hak olup, kapsamı tescil ile belirlenir. İrtifak hakkının kapsamını belirlemede öncelikle tapu kütüğündeki tescil esas alınır. Tescilde irtifaktan doğan yetki ve yükümlülükler açıkça belirtilmişse, bunlar dikkate alınır (TMK 787/1).
Şayet sicilde irtifak hakkını tanımlayan ifadeler, kazanım sebebiyle örtüşmüyorsa, yükümlü taşınmazın maliki ya da faydalanan taşınmazın maliki, tescilin düzeltilmesini talep edebilir. Ancak, taşınmazın mülkiyeti daha önce devredilmişse ve yeni malik iyi niyetli ise, tapu sicilinin düzeltilmesi için dava açılamaz.
Öte yandan, irtifak hakkı sahibi, hakkını kullanırken yüklü taşınmaz malikine en az zarar verecek şekilde hareket etmek zorundadır. Bu, hakkın korunması ve kullanılması için gerekli önlemleri alma yetkisini de kapsar. İrtifak hakkının kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre de belirlenebilir. Eğer hak uzun süredir iyiniyetle kullanılmakta ise, kullanış tarzı da dikkate alınır.
İrtifak Yükünün Değişmesi
İrtifak yükünün değişmesi, irtifak hakkının uygulanması ve yönetimi açısından önemli bir konudur. İrtifak hakkının yükünün değiştirilmesi, çeşitli durumlarda gerçekleşebilir ve bu değişiklikler belirli kurallara tabidir.
Eğer irtifak hakkı, yüklü taşınmazın yalnızca belli bir kısmının kullanılması koşuluyla kurulmuşsa, yüklü taşınmazın maliki, menfaatini ispat etmek ve giderleri üstlenmek kaydıyla irtifakın, hakkın kullanılmasını güçleştirmeyecek biçimde taşınmazın başka bir yerine naklini isteyebilir. Bu durum, irtifak hakkının kullanımını kolaylaştırmak amacıyla yapılabilir.
Ek olarak, yararlanan veya yüklü taşınmazın bölünmesi durumunda, kural olarak irtifak hakkı her parsel yararına devam eder. Yani, eğer yararlanan taşınmaz parsellere bölünürse, irtifak hakkı her bir parsel üzerinde geçerli olmaya devam eder. Ancak, eğer yüklü taşınmaz bölünürse ve irtifak hakkının yalnızca bir parsel için geçerli olması gerekiyorsa, diğer parseller için irtifak hakkının terkinini talep edilebilir.
Yararlanan taşınmazın gereksinimlerinde zamanla artış olabilir. Bu artış, yüklü taşınmazın yükünü artırmış olabilir. Örneğin, yararlanan taşınmaz başlangıçta iş yeri olarak kullanılırken, sonradan alışveriş merkezi veya fabrika olarak kullanılması durumunda geçit irtifakında yüklü taşınmazın yükü artabilir. Ancak, genel kural olarak, yararlanan taşınmazın gereksinimlerindeki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştıramaz.
İrtifak Hakkının Sona Ermesi
İrtifak hakkının sona ermesi, Türk Medeni Kanunu’nda belirlenen çeşitli durumlarla gerçekleşir. İrtifak hakkının sona erme şekilleri genel olarak iki ana başlık altında toplanabilir: terkinle sona erme ve sicil dışı sona erme.
Terkinle sona erme, irtifak hakkının tapu sicilinde yer alan kaydının silinmesiyle gerçekleşir. Bu işlem, yüklü taşınmazın maliki tarafından yazılı bir talep ile yapılır ve tek taraflı bir tasarruf niteliğindedir. Terkin Islami, irtifak hakkının sona erdiğini resmi olarak belgelendirir ve bu hak, terkin edilmedikçe ayni hak olarak varlığını sürdürür.
Sicil dışı sona erme, irtifak hakkının bazı özel durumlar sonucunda kendiliğinden sona ermesidir. Bu durumlar aşağıdaki şekilde açıklanmaktadır:
- Yüklü veya yararlanan taşınmazın tamamen yok olması: Eğer irtifak hakkının konusu olan taşınmaz tamamen yok olursa, irtifak hakkı da sona erer.
- Kamulaştırma: Yüklü taşınmazın kamulaştırılması durumunda, irtifak hakkı sona erer ve bu haklar bedel karşılığında tazminata dönüşür.
- Öngörülen sürenin dolması: Eğer irtifak hakkı belirli bir süre için kurulmuşsa, sürenin sona ermesiyle irtifak hakkı kendiliğinden sona erer.
- Tescilsiz kazanılan mecra irtifakının sonlanması: Mecra irtifakı, ilgili tesislerin ortadan kalkması durumunda sona erer.
- Mahkeme kararı: Eğer yararına irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki mahkemeden bu hakkın terkinini isteyebilir.
İrtifak hakkı konusunda daha fazla bilgi almak veya bu konuda hukuki destek almak için İzmir Avukat Av. Mertcan TURAN ile iletişime geçebilirsiniz.
