Hayır, kira sözleşmesi devam ederken ev sahibi, yapılan kira artışına paralel olarak depozito bedelinin artırılmasını talep edemez. 2026 yılı itibarıyla Yargıtay içtihatları ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, depozitonun sözleşme başında belirlenen miktar üzerinden sabit kaldığını ve bu bedelin en fazla üç aylık kira bedeli olabileceğini net bir şekilde düzenlemektedir.
Kira Depozitosu Artar Mı? 2026 Yılı Güncel Yasal Durum
Kiracı ve ev sahibi arasındaki en yaygın anlaşmazlıklardan biri de depozito, yani güvence bedeliyle ilgili konulardır. Özellikle yıllık kira artış dönemlerinde, ev sahiplerinin artan kira bedeline paralel olarak depozito farkı talep edip edemeyeceği merak konusudur. 2026 yılı güncel mevzuatına göre bu sorunun cevabı oldukça nettir.
Depozito Artışı Neden Talep Edilemez? Yasal Dayanaklar
Kira depozitosu artışının yasal olmamasının temelinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili maddeleri ve Yargıtay’ın yerleşik kararları yatmaktadır. Bu durumu açıklayan temel gerekçeler şunlardır:
- Sözleşme Serbestisi ve Güvence Bedelinin Sınırı: TBK Madde 342’ye göre, alınacak güvence bedeli (depozito), üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu bedel, sözleşme kurulurken belirlenir ve sözleşmenin bir parçası haline gelir.
- Aleyhe Değişiklik Yasağı: Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu bir yaklaşım benimser. Kira sözleşmesi devam ederken kiracının aleyhine tek taraflı olarak yeni bir yükümlülük getirmek, ‘aleyhe değişiklik yasağı’ ilkesine aykırıdır.
- Belirlilik İlkesi: Kira sözleşmesinde tarafların borçları (kira ödemek, konutu teslim etmek vb.) ve güvenceleri (depozito) başlangıçta belirlenir. Yıl içinde bu güvence bedelinin artırılması, sözleşmenin belirlilik ilkesini zedeler.
Mevcut Kiracılar İçin Depozito Artışı ve Yanlış Bilinenler
Uygulamada bazı ev sahipleri, kira artışı yaptıklarında depozitonun da güncel kira bedeli üzerinden yeniden hesaplanması gerektiğini düşünebilir. Ancak bu, hukuki bir dayanağı olmayan, yaygın bir yanılgıdır. Aşağıdaki tablo, bu konudaki kafa karışıklığını gidermeye yardımcı olacaktır.
| Yaygın Yanılgı | Yasal Gerçek (2026) |
|---|---|
| Kira bedeli artınca depozito da otomatik olarak güncellenmelidir. | Hayır, depozito sözleşme süresince sabit kalır ve kira artışından etkilenmez. |
| Ev sahibi, depozito farkı ödenmezse kiracıyı çıkarabilir. | Hayır, depozito farkı talep etmek yasal olmadığı için bu sebeple tahliye davası açılamaz. |
| Sözleşme yenilenirken depozito farkı istenebilir. | Aynı şartlarla uzayan sözleşmelerde (zımni yenileme) depozito farkı istenemez. Ancak taraflar tamamen yeni bir sözleşme yaparsa yeni depozito bedeli kararlaştırılabilir. |
Sıkça Sorulan Sorular
1. Yıllık kira zammı yapıldığında ev sahibim depozito farkı istedi, ödemek zorunda mıyım?
Hayır, kesinlikle ödemek zorunda değilsiniz. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi devam ederken ev sahibinin tek taraflı olarak depozito artışı talep etme hakkı yoktur. Bu talebi nazikçe reddedebilirsiniz.
2. Ev sahibi, depozito farkı için sözleşmeyi yenilemeyi teklif edebilir mi?
Evet, edebilir. Ancak mevcut sözleşmeniz, yasal süreler dolmadıkça kendiliğinden uzama hakkına sahiptir. Ev sahibinin “yeni sözleşme yapalım, depozitoyu güncelleyelim” teklifini kabul etmek zorunda değilsiniz. Mevcut sözleşmenizle devam etme hakkınız saklıdır.
3. Depozito iadesi, taşınırken ödediğim tutar üzerinden mi, yoksa güncel kira üzerinden mi hesaplanır?
Depozito iadesi, sözleşme başında ödediğiniz anapara üzerinden yapılır. Eğer depozito bankaya vadeli bir hesaba yatırılmışsa, bu durumda bankanın işlettiği faizle birlikte iade edilir. Ancak güncel kira bedeli üzerinden bir hesaplama yapılmaz.
