Ruhsatsız Yapıların Hukuki Durumu Nedir?

İmar mevzuatına uygun olarak alınmamış ruhsatlarla inşa edilen veya ruhsat hükümlerine aykırı şekilde genişletilen yapılar, yıkım ve idari para cezası gibi ciddi yaptırımlara tabi tutulabilmekte ve mülkiyet ile satış işlemlerinde önemli hukuki sorunlara yol açmaktadır. Bu tür yapılar, hem kamu düzeni hem de bireysel haklar açısından risk oluşturmakta, ilgili kanunlar çerçevesinde çeşitli müeyyidelerle karşılaşmaktadır. Hukuki süreçler, yapının niteliğine, bulunduğu arsanın imar durumuna ve ihlalin boyutuna göre farklılık gösterebilmektedir. Bu makalede, ruhsatsız yapıların tanımı, uygulanan yaptırımlar ve mülkiyet işlemlerindeki etkileri detaylı olarak ele alınacaktır.

Ruhsatsız yapı nedir ve hangi yasal yaptırımlarla karşılaşır?

Ruhsatsız yapı, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler uyarınca, yetkili idarelerden alınması gereken yapı ruhsatı olmadan veya ruhsatta belirtilen şartlara aykırı olarak inşa edilen her türlü yapıyı ifade etmektedir. Bu kapsamda, tamamen ruhsatsız olarak başlanan inşaatların yanı sıra, ruhsat alındıktan sonra kat sayısı, yüksekliği, inşaat alanı veya yapı kullanım amacı gibi hususlarda ruhsata aykırılık oluşturan yapılar da ruhsatsız sayılmaktadır. İmar mevzuatı, kentsel düzen, can ve mal güvenliği ile çevrenin korunması gibi kamu yararına yönelik amaçlarla düzenlenmiştir. Bu nedenle, ruhsatsız yapılaşma, yalnızca idari ihlal olarak değil, aynı zamanda toplumsal risk oluşturan bir durum olarak değerlendirilmektedir.

Ruhsatsız yapı kavramının 3194 sayılı İmar Kanunu’ndaki tanımı

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alma zorunluluğunu düzenlemektedir. Kanuna göre, her türlü yapı için belediyelerden veya kanunla yetkili kılınan diğer idarelerden ruhsat alınması gerekmektedir. Ruhsatsız yapı, bu hükme aykırı olarak inşa edilen yapıyı tanımlamaktadır. Ayrıca, Kanun’un 42. maddesi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için idari para cezası ve yıkım yaptırımlarını öngörmektedir. Tanım, yalnızca başlangıçtaki ruhsatsızlığı değil, ruhsat sonrası oluşan aykırılıkları da kapsamaktadır. Örneğin, ruhsatta tek katlı olarak belirtilen bir yapıya izinsiz ek kat çıkılması, ruhsata aykırı yapı olarak nitelendirilmekte ve aynı yaptırımlara tabi tutulmaktadır.

Ruhsatsız yapılara uygulanan idari para cezaları ve yıkım kararları nasıl işler?

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için başlıca iki tür yaptırım söz konusudur: idari para cezaları ve yıkım kararları. İdari para cezaları, ihlalin tespiti üzerine yetkili idare (belediye veya valilik) tarafından doğrudan uygulanabilmektedir. Yıkım kararı ise, genellikle idarenin yapı sahibine aykırılığı gidermesi için verdiği sürenin sonunda, aykırılığın devam etmesi halinde gündeme gelmektedir. Her iki yaptırım da idari işlem niteliğinde olup, yapı sahibi veya hak sahipleri tarafından idari yargı mercilerine itiraz edilebilmektedir. Süreç, ihlalin niteliğine, yapının tamamlanma durumuna ve kamu düzenine olan acil tehdidine göre farklılık gösterebilmektedir.

Ruhsatsız inşaata uygulanan idari para cezalarının hesaplanma esasları

İdari para cezaları, 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesine ve ilgili idari para cezası tarifelerine göre belirlenmektedir. Ceza miktarı, genellikle yapının inşaat alanı (metrekare) veya yapı maliyeti üzerinden hesaplanan bir tutara dayanmaktadır. Ceza, ruhsatsız yapının inşaat aşamasında tespiti halinde, inşaatın durdurulması ile birlikte uygulanabilmektedir. Ayrıca, ruhsata aykırılık devam ettiği sürece, idare tarafından cezanın tekrarlanması veya artırılması da söz konusu olabilmektedir. Ceza miktarları, her yıl Cumhurbaşkanı kararnamesi ile revize edilebilmekte ve enflasyon oranlarına göre güncellenmektedir. Ceza ödemesi, yapı sahibinin diğer idari ve yargısal süreçlerdeki haklarını ortadan kaldırmamakta, ancak cezanın zamanında ödenmemesi halinde icra yoluyla tahsil edilebilmektedir.

Yıkım kararlarının idari ve yargısal süreçleri nasıl işler?

Yıkım kararı, idarenin yapı sahibine yazılı olarak bildirdiği ve aykırılığın giderilmesi için süre tanıdığı bir işlem sonrasında verilebilmektedir. Bu süre içinde yapı sahibi, yapıyı ruhsata uygun hale getirmediği veya yıkmadığı takdirde, idare yıkım işlemini kendisi gerçekleştirebilmekte ve masrafları yapı sahibinden tahsil edebilmektedir. Yıkım kararına karşı, yapı sahibi idari yargıda iptal davası açma hakkına sahiptir. Mahkeme, davayı esastan inceler ve idarenin işleminin hukuka uygun olup olmadığını değerlendirir. Yıkım kararının yürütmesinin durdurulması talebi de davacı tarafından mahkemeye iletilerek, yıkımın dava sonuçlanana kadar ertelenmesi istenebilmektedir. Ancak, yapının can ve mal güvenliği için acil tehlike oluşturduğu durumlarda, idare derhal yıkım işlemi gerçekleştirebilmektedir.

Ruhsatsız yapıların mülkiyet ve satış işlemlerinde yol açtığı hukuki sorunlar nelerdir?

Ruhsatsız yapılar, mülkiyet hakkının kullanılması ve devri açısından önemli hukuki engeller oluşturmaktadır. Tapu sicilinde kayıtlı bir yapı olsa dahi, ruhsatsız olması nedeniyle, yapının hukuki durumu tapu kaydına şerh edilebilmekte veya yapı için iskan (yapı kullanma) izni alınamadığından tapuya tescil işlemleri tamamlanamamaktadır. Bu durum, yapının satışı, devri, ipotek edilmesi veya miras yoluyla intikali sırasında ciddi sorunlara yol açmaktadır. Alıcılar, ruhsatsız bir yapıyı satın aldıklarında, ileride yıkım veya ceza riski ile karşı karşıya kalabilmekte ve yapıyı sigortalamakta veya kredi teminatı olarak kullanmakta zorluk yaşayabilmektedir. Ayrıca, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması da ruhsat ve iskan belgesi olmayan yapılarda mümkün olmamaktadır.

Tapu sicilinde ruhsatsız yapı kaydının mülkiyete etkileri

Tapu sicili, taşınmaz malların hukuki durumunu gösteren resmi bir kayıt sistemidir. Ruhsatsız bir yapının tapuya tescil edilmiş olması, yapının hukuka uygun olduğu anlamına gelmemektedir. İdareler, ruhsatsız yapıları tespit ettiklerinde, bu durumu tapu sicil müdürlüğüne bildirerek, tapu kütüğüne ‘ruhsatsız yapı’ veya ‘imar kanununa aykırı yapı’ şerhi konulmasını talep edebilmektedir. Bu şerh, taşınmazın üzerindeki yapının hukuka aykırı olduğunu üçüncü kişilere bildirmekte ve ileride yapılacak satış, devir veya ipotek işlemlerinde alıcı veya alacaklıyı uyarmaktadır. Şerhin varlığı, taşınmazın değerini düşürmekte ve piyasadaki likiditesini azaltmaktadır. Şerhin kaldırılması için, yapının ruhsata uygun hale getirilmesi ve idareden gerekli belgelerin alınması gerekmektedir.

Ruhsatsız yapıların satış ve devir işlemlerindeki geçersizlik halleri

Ruhsatsız bir yapının satış sözleşmesi, teknik olarak geçerli olmakla birlikte, satışın konusunu oluşturan yapının hukuka aykırılığı, alıcı açısından önemli riskler doğurmaktadır. Satış sözleşmesinde, yapının ruhsatsız olduğunun gizlenmesi veya yanlış beyan edilmesi, alıcının sözleşmeyi hile sebebiyle iptal ettirme hakkını doğurabilmektedir. Ayrıca, satış bedelinin, ruhsatsız bir yapı için hukuka uygun bir yapıya kıyasla daha düşük olması gerektiği değerlendirilmektedir. Devir işlemlerinde, noterler ve tapu müdürlükleri, yapının ruhsat ve iskan durumunu sorgulamakta ve şerh varsa tarafları uyarmaktadır. Ruhsatsız yapıların kat mülkiyetine konu edilmesi mümkün olmadığından, bağımsız bölüm olarak satışı da hukuken geçersizdir. Bu nedenle, ruhsatsız yapıların satış ve devir işlemleri, alıcılar açısından yüksek risk taşıyan işlemler olarak değerlendirilmektedir.