2026 yılı itibarıyla tahliye davası, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi görevli mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yetkili mahkeme ise genel kural olarak davanın konusu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu kural tüm tahliye sebepleri için geçerlidir.
Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır? (2026 Güncel Rehber)
Kiracı ve mülk sahibi arasında yaşanan anlaşmazlıkların son halkası olan tahliye davası, doğru mahkemede açılmadığında zaman ve hak kayıplarına yol açabilir. Bu rehberde, 2026 yılındaki güncel yasal düzenlemelere göre tahliye davasının hangi mahkemede açılması gerektiğini tüm detaylarıyla ele alıyoruz.
Görevli Mahkeme: Her Zaman Sulh Hukuk Mahkemesi
Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) gereğince, kira ilişkisinden doğan her türlü uyuşmazlık ve davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. Dava değerine veya kiralananın niteliğine (konut, iş yeri vb.) bakılmaksızın bu kural sabittir.
- Neden Sulh Hukuk? Çünkü bu davaların daha hızlı ve basit bir yargılama usulüyle görülmesi hedeflenir.
- İstisnası var mı? Hayır, 2026 itibarıyla kira kaynaklı tahliye davaları için görevli mahkeme konusunda bir istisna bulunmamaktadır.
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Görevli mahkemeyi belirledikten sonra davanın hangi şehir veya ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacağını belirleyen kavrama “yetkili mahkeme” denir. Genel yetki kuralı, davanın konusu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Örneğin, İstanbul’un Kadıköy ilçesindeki bir ev için açılacak tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme İstanbul Anadolu (Kadıköy) Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kira sözleşmesinde taraflar farklı bir yer mahkemesini yetkili kılsa dahi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesindir ve bu kural kamu düzenindendir.
Tahliye Nedenlerine Göre Mahkeme Durumu (Özet Tablo)
Tahliye nedeniniz ne olursa olsun, başvuracağınız mahkeme değişmez. Aşağıdaki tablo bu durumu özetlemektedir:
| Tahliye Nedeni | Görevli Mahkeme | Yetkili Mahkeme |
|---|---|---|
| Kira Bedelinin Ödenmemesi | Sulh Hukuk Mahkemesi | Taşınmazın Bulunduğu Yer |
| Mal Sahibinin İhtiyacı | Sulh Hukuk Mahkemesi | Taşınmazın Bulunduğu Yer |
| Tahliye Taahhütnamesi | Sulh Hukuk Mahkemesi | Taşınmazın Bulunduğu Yer |
| 10 Yıllık Kira Süresinin Dolması | Sulh Hukuk Mahkemesi | Taşınmazın Bulunduğu Yer |
| Esaslı Tadilat/Yeniden İnşa | Sulh Hukuk Mahkemesi | Taşınmazın Bulunduğu Yer |
Dava Açmadan Önceki Zorunlu Adım: Arabuluculuk
ÖNEMLİ: 2023 yılında yapılan yasal düzenleme ile birlikte, 2026’da da geçerli olmak üzere, kiracı-mülk sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk sürecini tamamlamadan doğrudan mahkemeye başvurursanız, davanız usulden reddedilir.
- Başvuru: Davayı açmak isteyen taraf, taşınmazın bulunduğu yerdeki Arabuluculuk Bürosu’na başvurur.
- Görüşmeler: Atanan arabulucu, tarafları bir araya getirerek anlaşma zemini arar.
- Sonuç: Anlaşma sağlanırsa, bu belge ilam niteliğinde (mahkeme kararı gücünde) olur. Anlaşma sağlanamazsa, “Anlaşamama Son Tutanağı” ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açma hakkı doğar.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kiracı tahliyesi için arabuluculuk her durumda zorunlu mu?
Evet, 2026 yılı itibarıyla ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm tahliye davalarında arabuluculuğa başvurmak zorunlu bir dava şartıdır. Bu adımı atlamadan dava açılamaz.
2. İcra takibi yoluyla tahliyede mahkeme süreci nasıl işler?
Kirayı ödemeyen kiracı için doğrudan İcra Müdürlüğü’ne başvurularak ödeme emri gönderilebilir. Kiracı bu emre 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, İcra Mahkemesi’nden tahliyesi talep edilir. Kiracı itiraz ederse, bu itirazın kaldırılması için yetkili mahkeme İcra Mahkemesi, davanın esası için ise yine Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
3. Tahliye davası ortalama ne kadar sürer?
Tahliye davalarının süresi mahkemenin iş yoğunluğuna, davanın karmaşıklığına ve delillerin toplanma hızına göre değişir. Zorunlu arabuluculuk süreci sonrası açılan bir davanın ilk derece mahkemesinde (Sulh Hukuk) karara bağlanması 2026 koşullarında ortalama 8 ila 18 ay arasında sürebilmektedir. İstinaf ve Yargıtay süreçleri bu süreye dahil değildir.
