Tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı, davanın açılma nedenine göre esneklik gösterir. Hukuki ehliyetsizlik veya muvazaa (danışıklı işlem) gibi mülkiyet hakkını temelden etkileyen durumlarda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre uygulanmaz. Ancak irade bozukluğu gibi hallerde kanunla belirlenmiş sürelere tabidir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde hukuka aykırı olarak yapılmış bir tescilin düzeltilerek, mülkiyet hakkının gerçek hak sahibine iade edilmesi amacıyla açılan bir gayrimenkul davasıdır. Bu dava ile usulsüz veya yolsuz olduğu iddia edilen tapu kaydının geçersiz kılınması hedeflenir.
Hangi Durumlarda Tapu İptali Davası Açılabilir?
Tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı birçok durumda bu dava yoluna başvurulabilir. 2026 yılı itibarıyla en sık karşılaşılan dava sebepleri şunlardır:
- Hukuki Ehliyetsizlik: Satış işlemini yapan kişinin (yaş küçüklüğü, akıl sağlığı sorunları vb.) işlem yapma ehliyetine sahip olmaması.
- Muvazaa (Danışıklı İşlem): Tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan bir işlem yapması (örn: mal kaçırmak için yapılan satış).
- Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Vekil olarak atanan kişinin, vekalet yetkisini kendi veya başkasının lehine kötüye kullanması.
- İrade Sakatlığı Halleri (Hata, Hile, Tehdit): Taraflardan birinin iradesinin aldatma, korkutma veya ciddi bir yanılgı sonucu sakatlanarak işlem yapması.
- Aile Konutu Şerhi Olmaması: Aile konutu olarak kullanılan taşınmazın, diğer eşin rızası olmadan satılması.
- Kadastro Öncesi Sebepler: Kadastro tespiti sırasında yapılan hatalara dayanan talepler.
Tapu İptal Tescil Davasında Zamanaşımı Süreleri 2026 Yılında Nasıl İşler?
Bu davalardaki en kritik konu, zamanaşımı veya hak düşürücü sürenin olup olmadığıdır. Kural olarak, mülkiyet hakkı ayni bir hak olduğu için zamanaşımına uğramaz. Ancak kanun bazı özel durumlar için süreler öngörmüştür.
Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreye Tabi Olmayan Haller
Aşağıdaki durumlarda tapu iptal ve tescil davası açmak için herhangi bir zaman sınırı yoktur. Hak sahibi, durumu öğrendiği andan itibaren onlarca yıl geçse bile dava açabilir:
- Yolsuz Tescil (Gerçek hak durumuna uymayan tesciller)
- Hukuki Ehliyetsizlik (Akıl sağlığı yerinde olmayan veya reşit olmayan birinin işlem yapması)
- Muvazaalı (Danışıklı) İşlemler
- Aynı Ayni Hakkın Birden Fazla Kişi Adına Tescil Edilmesi
Belirli Sürelere Tabi Olan Haller ve Özet Tablo
Bazı durumlarda ise kanun, hakkın belirli bir süre içinde kullanılmasını zorunlu kılmıştır. Bu sürelere “hak düşürücü süre” denir ve mahkeme tarafından re’sen (kendiliğinden) dikkate alınır. 2026 yılı güncel süreleri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
| Dava Sebebi | Hak Düşürücü Süre | Sürenin Başlangıcı |
|---|---|---|
| Hata ve Hile | 1 Yıl | Hatanın veya hilenin öğrenildiği andan itibaren. |
| Tehdit (İkrah) | 1 Yıl | Tehdidin etkisinin ortadan kalktığı andan itibaren. |
| Gabin (Aşırı Yararlanma) | 1 Yıl | Sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren. |
| Kadastro Tespitine İtiraz | 10 Yıl | Kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren. |
| Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi | Genel zamanaşımı (10 Yıl) | Alacaklının, ifanın imkansız hale geldiğini öğrendiği tarihten itibaren. |
Önemli Not: Tablodaki süreler genel bilgilendirme amaçlıdır. Her somut olayın kendi özel koşulları bulunur ve bu süreler Yargıtay kararları ışığında farklı yorumlanabilir. Bu nedenle bir gayrimenkul avukatından destek almanız hayati önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Mirasçılar tapu iptal tescil davası açabilir mi? Zamanaşımı farklı mıdır?
Evet, mirasçılar, murislerinin (miras bırakanın) sağlığında yapılan hukuka aykırı işlemlere karşı tapu iptal ve tescil davası açabilirler. Murisin tabi olduğu zamanaşımı veya hak düşürücü süreler, mirasçılar için de aynı şekilde işlemeye devam eder. Örneğin, muris muvazaa nedeniyle dava açma hakkına sahipse, mirasçılar da süre sınırı olmaksızın bu davayı açabilir.
2. Tapu davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
2026 yılı itibarıyla, tapu iptal ve tescil davaları gibi mülkiyet hakkına dayalı davalarda arabuluculuk, dava şartı değildir. Yani, dava açmadan önce arabulucuya gitme zorunluluğunuz bulunmamaktadır. Ancak taraflar anlaşırlarsa, dava sürecini hızlandırmak ve masrafları azaltmak için ihtiyari arabuluculuk yoluna gidebilirler.
3. Zamanaşımı süresi dolduysa tapu geri alınamaz mı?
Eğer dava, kanunda belirtilen hak düşürücü sürelere (örneğin hata veya hilede 1 yıl) tabi bir sebebe dayanıyorsa ve bu süre geçmişse, o sebebe dayanarak dava açma hakkı kaybedilir. Ancak aynı işlemde zamanaşımına tabi olmayan başka bir hukuka aykırılık (örneğin işlem yapanın ehliyetsiz olması) varsa, o sebebe dayanarak süre sınırı olmaksızın dava açılabilir. Durumun bir uzman tarafından incelenmesi gerekir.
