Taşınmaz tipi kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış veya inşaatına başlanacak bir yapı üzerindeki bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) için arsa payına bağlı olarak kurulan bir mülkiyet hakkıdır. Bu hak, projenin tamamlanmasıyla kat mülkiyetine geçişin ilk ve en önemli adımıdır.
Taşınmaz Tipi Kat İrtifakı Nedir ve Neden Önemlidir?
Gayrimenkul alım satım süreçlerinde sıkça karşılaşılan kat irtifakı, aslında bir projenin yasal temelini oluşturur. Bir arsa üzerinde yapılacak olan binanın projesi çizildikten ve belediyeden onay alındıktan sonra, bu proje üzerindeki her bir bağımsız bölümün (daire, ofis, dükkan gibi) kime ait olacağını ve arsa üzerindeki payını resmi olarak belirleyen haktır. Henüz ortada fiziki bir yapı olmasa bile, tapuda mülkiyet haklarının tescil edilmesini sağlar. Bu durum, özellikle projeden ev satın alanlar için bir güvence mekanizmasıdır.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar
Bu iki kavram sıkça karıştırılsa da aralarında kritik farklar bulunur. Kat irtifakı bir başlangıç, kat mülkiyeti ise projenin yasal olarak tamamlandığını gösteren son noktadır. Aşağıdaki tablo bu farkları net bir şekilde özetlemektedir:
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Kurulum Aşaması | İnşaat başlamadan veya devam ederken kurulur. | İnşaat bittikten ve iskan alındıktan sonra kurulur. |
| Tapu Niteliği | Arsa paylı tapu olarak geçer. | Bağımsız bölüm tapusu olarak geçer. |
| İskan Ruhsatı (Yapı Kullanma İzin Belgesi) | Zorunlu değildir, çünkü yapı henüz tamamlanmamıştır. | Zorunludur. İskan olmadan kat mülkiyetine geçilemez. |
| Kredi Uygunluğu | Bankaların risk değerlendirmesine göre değişebilir. | Genellikle konut kredisine tam uyumludur. |
Kat İrtifakı Kurulurken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat irtifakı tesis edilirken hem mülk sahiplerinin hem de müteahhitin haklarını korumak için bazı adımlara özen gösterilmelidir:
- Onaylı Mimari Proje: Kat irtifakının temelini oluşturan mimari projenin ilgili belediye tarafından onaylanmış olması şarttır.
- Bağımsız Bölümlerin Tespiti: Proje üzerinde yer alan tüm bağımsız bölümlerin numaraları, nitelikleri (mesken, iş yeri vb.) ve arsa payları net bir şekilde belirlenmelidir.
- Yönetim Planı: Binanın gelecekteki yönetim şeklini, ortak alanların kullanımını ve giderlerin paylaşımını düzenleyen bir yönetim planı hazırlanmalıdır.
- Resmi Senet: Tüm arsa maliklerinin katılımıyla tapu müdürlüğünde resmi bir senet düzenlenir ve bu senetle kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilir.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Olur?
Kat irtifakı geçici bir hukuki durumdur ve asıl amaç kat mülkiyetine ulaşmaktır. Bu geçiş süreci şu adımları içerir:
- İnşaatın Tamamlanması: Bina, onaylı projesine ve imar mevzuatına uygun olarak tamamen bitirilmelidir.
- İskan Ruhsatı Alınması: Müteahhit veya kat maliklerinden biri, yapının projesine uygun yapıldığını ve oturuma elverişli olduğunu belgeleyen iskan ruhsatı (Yapı Kullanma İzin Belgesi) için belediyeye başvurur.
- Tapuya Başvuru: İskan ruhsatı ve gerekli diğer belgelerle (dilekçe, vergi dairesinden alınan borcu yoktur yazısı vb.) tapu müdürlüğüne başvurulur.
- Tescil İşlemi: Tapu müdürlüğü, belgeleri inceledikten sonra kat irtifakı tapusunu iptal ederek her bir bağımsız bölüm için kat mülkiyeti tapusunu düzenler.
Kat İrtifakı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Kat irtifaklı bir daireye konut kredisi çıkar mı?
Evet, çıkabilir. Ancak 2026 yılı itibarıyla bankalar, projenin ilerleme durumu, müteahhit firmanın güvenilirliği ve binanın iskan alma potansiyeli gibi faktörleri çok daha detaylı incelemektedir. Kat mülkiyetli bir daireye göre kredi süreci daha meşakkatli olabilir.
2. Kat irtifakı tapusu, kat mülkiyetine çevrilmezse ne olur?
Eğer yapı projesine aykırı inşa edilmişse veya yasal engellerden dolayı iskan ruhsatı alınamazsa kat mülkiyetine geçilemez. Bu durumda mülk hukuken “arsa paylı” olarak kalır, bu da resmi aboneliklerde sorun yaşanmasına ve mülkün değerinin düşmesine neden olabilir.
3. Müteahhit kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmezse ne yapmalıyım?
İnşaat tamamlanıp iskan ruhsatı alındığı halde müteahhit bu geçişi yapmıyorsa, kat maliklerinden herhangi biri gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurarak bu işlemi resen (tek taraflı olarak) talep edebilir. Bu hak, Kat Mülkiyeti Kanunu ile güvence altına alınmıştır.
