Yönetim planı değişikliği, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, bir apartman veya sitedeki tüm kat maliklerinin beşte dördünün (%80) oyuyla yapılabilen hukuki bir düzenlemedir. Bu işlem, anagayrimenkulün kullanım kurallarını, yönetim şeklini ve ortak yaşam standartlarını güncelleyerek mevcut ihtiyaçlara uyum sağlamayı amaçlar.
Yönetim Planı Değişikliği Nedir ve Neden Gerekir?
Yönetim planı, bir apartman veya sitenin anayasası niteliğindedir. Zamanla değişen ihtiyaçlar, eskiyen kurallar veya ortaya çıkan yeni durumlar (örneğin, ortak alanların farklı bir amaçla kullanılması talebi) yönetim planının güncellenmesini zorunlu kılabilir. Değişiklik, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkları önlemek ve mülkün değerini korumak için kritik bir adımdır.
Yönetim Planı Değişikliği İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
Yönetim planını değiştirmek, basit bir karar değildir ve kanunla belirlenmiş katı kurallara tabidir. 2026 yılı itibarıyla geçerli olan temel şartlar şunlardır:
- Gerekli Oy Oranı: Değişiklik için tüm kat maliklerinin sayısının ve arsa payının beşte dördünün (%80) olumlu oyu gereklidir. Bu, en önemli ve en zorlayıcı şarttır.
- Usulüne Uygun Toplantı: Tüm kat maliklerine, gündeminde “yönetim planı değişikliği” maddesinin açıkça belirtildiği bir kat malikleri kurulu toplantı çağrısı yapılmalıdır.
- Kararın Yazılı Olması: Alınan karar, noter onaylı bir toplantı tutanağı ile kayıt altına alınmalıdır.
- Tapuya Tescil: Alınan değişiklik kararı ve yeni yönetim planı, ilgili tapu müdürlüğüne sunularak tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmelidir. Tescil edilmeyen değişiklikler hukuken geçerli sayılmaz.
Değişiklik Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar
- Gerekli %80 çoğunluğa ulaşmadan karar almaya çalışmak.
- Toplantı çağrısını usulüne uygun yapmamak veya gündemi belirtmemek.
- Alınan kararı tapuya tescil ettirmeyi unutmak.
- Kanunun emredici hükümlerine (örneğin, mimari projeye aykırı değişiklikler) aykırı maddeler eklemek.
Yönetim Planı Değişikliği Konuları ve Oy Oranları (2026)
Her değişiklik için aynı oy oranı gerekmez. Bazı özel durumlar oybirliği gerektirebilir. Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan değişiklik türlerini özetlemektedir:
| Değişiklik Alanı | Örnek Konu | Gerekli Oy Oranı |
|---|---|---|
| Genel Yönetim Kuralları | Ortak alan temizlik saatleri, aidat ödeme şekli | Beşte Dört (%80) |
| Ortak Alan Kullanımı | Bahçeye otopark yapılması, çatının ortak kullanıma açılması | Beşte Dört (%80) |
| Evcil Hayvan Kuralları | Sitede beslenebilecek evcil hayvan türlerinin ve kurallarının belirlenmesi | Beşte Dört (%80) |
| Bağımsız Bölüm Niteliği | Mesken (konut) tapulu bir dairenin iş yerine çevrilmesi | Oybirliği (%100) |
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kiracılar yönetim planı değişikliği oylamasına katılabilir mi?
Hayır. Yönetim planı değişikliği gibi mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren kararlarda oy kullanma hakkı sadece tapuda ismi yazan kat maliklerine aittir. Kiracıların bu oylamada söz hakkı bulunmaz.
2. Yönetim planı değişikliği için %80 çoğunluk sağlanamazsa ne olur?
Gerekli olan beşte dört çoğunluk sağlanamadığı takdirde yönetim planı değiştirilemez. Mevcut yönetim planı, tüm maddeleriyle geçerliliğini korumaya devam eder. Alternatif bir yol bulunmamaktadır.
3. Yeni satın aldığım dairenin yönetim planı beni de bağlar mı?
Evet. Tapuda tescil edilmiş olan yönetim planı, mülkü sonradan edinenler de dahil olmak üzere tüm kat maliklerini ve onların haleflerini (mirasçı, kiracı vb.) bağlayıcı niteliktedir. Evi satın alırken yönetim planını incelemeniz önemlidir.
