Kat karşılığı inşaatta cezai şart, gecikme ve iskân: Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2024/2259 sayılı kararı

Konuya özel açıklama

Kat karşılığı inşaatta cezai şart, gecikme ve iskân: Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2024/2259 sayılı kararı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde eksik imalat, geç teslim, cezai şart ve iskân eksikliği farklı taleplere dayanak olabilir. Her biri için sözleşmedeki yükümlülük, teslim ve kabul durumu, zarar ve ispat ayrı incelenmelidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.06.2024 tarihli, E.2022/4522, K.2024/2259 sayılı kararı bu ayrımların somut bir örneğidir.

Dava ne hakkındaydı?

Arsa sahibi; inşaatın bazı etaplarındaki kalite ve imalat farklarını, sosyal tesis ve ortak alan eksikliklerini, iskân alınmamasından doğan değer kaybını, gecikme nedeniyle kira kaybını ve sözleşmedeki cezai şartı ileri sürmüştür. Yüklenici ise edimlerini yerine getirdiğini, bazı imalat değişikliklerinin kabul edildiğini ve bağımsız bölümlerin kiraya verilerek kullanıldığını savunmuştur.

Tekirdağ 3. Asliye Hukuk Mahkemesi davayı kısmen kabul etmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, ilk derece hükmünü HMK m.353/1-b-2 kapsamında kaldırarak yeniden kısmen kabul hükmü kurmuştur. Yargıtay da temyiz incelemesinde aşağıdaki iki nedenle bölge adliye mahkemesi kararını bozmuş ve dosyayı geri göndermiştir. Bu, uyuşmazlığın bütün sonuçlarıyla kesin olarak bitirildiği anlamına gelmez.

1. Yargılama sırasında iskân alınmasının etkisi

Kararda, dava konusu bağımsız bölümlerin iskânlarının yargılama sürerken alındığı belirlenmiştir. Yargıtay, bu durumda artık “iskân alınmadığı için” değer kaybına hükmedilmesini doğru bulmamıştır.

Bu tespit yalnız söz konusu zarar kaleminin dayanağıyla ilgilidir. İskânın sonradan alınması, bütün eksik imalat taleplerinin veya geçmiş döneme ait her türlü gecikme zararının kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Talep edilen zarar kaleminin hangi olguya dayandığı ve aynı zarar için mükerrer ödeme istenip istenmediği ayrı değerlendirilir.

2. İfaya ekli ceza ve ihtirazi kayıt

Sözleşmede inşaat zamanında bitirilmezse her geçen ay için “kira ve ceza tazminatı” öngörülmüştür. Yargıtay bu hükmü, sözleşme tarihinde yürürlükteki 818 sayılı Borçlar Kanunu m.158/II kapsamında ifaya ekli ceza olarak nitelendirmiştir.

Kararda, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa teslim sırasında ihtirazi kayıt ileri sürülmesi veya hakkı saklı tutacak biçimde karşı tarafa ihtarda bulunulması gerektiği açıklanmıştır. Davacı, bağımsız bölümleri alırken bu hakkını saklı tuttuğunu ispatlayamadığından cezai şart isteminin reddedilmesi gerekirken kabul edilmesi bozma nedeni sayılmıştır.

Sonuç, bütün cezai şart türleri için değişmez bir “teslimde kayıt yoksa tüm talepler biter” kuralına dönüştürülmemelidir. Önce ceza koşulunun türü ve sözleşmedeki istisnalar belirlenir. Teslim, kullanım ve kabul belgeleri ile ihtarın içeriği ve karşı tarafa ulaştığı tarih önemlidir.

Cezai şart ile kira kaybı birlikte istenebilir mi?

Resmî karar metninde iki talebin birlikte istenemeyeceği ve yalnız aşan zararın talep edilebileceği yönündeki açıklama, davalı tarafın istinaf ve temyiz iddiaları arasında yer alır. Yargıtay’ın kendi değerlendirmesi, yukarıdaki iskân ve çekincesiz kabul gerekçelerine odaklanır. Taraf iddiası mahkemenin genel ve bağımsız hukuki kabulü gibi sunulmamalıdır.

Güncel uyuşmazlıklarda TBK m.179, cezanın ifa ile ilişkisini; m.180 ise zarar doğmasa dahi ceza istenebilmesini ve cezayı aşan zararı düzenler. Aşan zarar talebinde kanundaki ispat koşulları, özellikle borçlunun kusurunun ispatı gözetilir. Aynı zarar kalemini iki kez tahsil edecek bir hesap kurulamaz; taleplerin birlikte ileri sürülüp sürülemeyeceği sözleşmeye ve hukuki niteliklerine göre incelenir.

Dosyada hangi belgeler önemlidir?

Sözleşme ve ekleri, teknik şartname, teslim tutanakları, ihtarlar, ihtarların ulaşma kayıtları, iskân belgelerinin tarihleri, kira ve kullanım kayıtları ile bilirkişi raporları birlikte değerlendirilmelidir. İmalat farkı, değer kaybı, ceza koşulu ve gecikme zararı ayrı hesaplanmalı; taleple bağlılık ve aynı zararın tekrar hesabı kontrol edilmelidir.

Karar eski Borçlar Kanunu dönemindeki sözleşme üzerinden verilmiştir. Yeni bir dosyada uygulanacak kanun, sözleşme ve olay tarihleri gözetilerek belirlenmelidir.

Kaynaklar

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.06.2024, E.2022/4522, K.2024/2259
• TBK m.179–180,470