Arsa payı karşılığı inşaat: sözleşme, teslim ve tapu riski

Süreci bir bakışta görün

1. 11. Resmî sözleşme ve ekleri

   Belgenin tam ve güncel örneğini hazırlayın.

2. 22. Ruhsat ve teknik proje

   İlgili kişi, işlem ve yetki bilgileriyle karşılaştırın.

3. 33. Hakediş ve devir tablosu

   Tarih ve tutarları diğer kayıtlarla eşleştirin.

4. 44. Teminat belgeleri

   Eksik belge ve cevap bekleyen soruları not edin.

Birbirine karıştırılmaması gerekenler

Kısa cevap

Arsa sahibi ile yüklenici arasında yalnız daire sayısında anlaşmak yeterli değildir. Teknik şartname, ruhsat, teslim, teminat ve tapu devir aşamaları aynı sözleşme planında yer almalıdır.

Sözleşmenin konusu ve şekli

Arsa devri taahhüdü ile inşaat edimi birlikte değerlendirilir. Kanuni resmî şekil ve temsil yetkisi kontrol edilmelidir. Adi yazılı belgeye güvenip ileride şekil eksikliğinin mutlaka giderileceğini varsaymak doğru değildir; hakkın kötüye kullanılması değerlendirmesi dosyaya özgüdür.

Paylaşım ve teknik şartname

Hangi bağımsız bölümün kime kalacağı; alan, kat, cephe, ortak alan ve malzeme standardıyla tanımlanmalıdır. Ruhsat projesi ile pazarlama görseli aynı belge değildir. Proje değişikliği, ilave hak ve eksik metrekare durumlarının sonucu açık yazılmalıdır.

Tapu devri hangi aşamada?

Bütün payların baştan devri arsa sahibinin riskini artırabilir. Aşamalı devir, imalat kontrolü ve uygun teminatlar birlikte planlanabilir. Kanunda her proje için zorunlu tek bir teminat yüzdesi bulunduğu söylenemez; mektubun tutarı kadar koşulu, süresi ve tahsil kabiliyeti önemlidir.

Ruhsat ve teslim tarihi

İşe başlama, ruhsat alma, inşaat bitirme, iskân ve fiilî teslim ayrı aşamalardır. Sürenin hangi olayla başladığı belirlenmelidir. Mücbir sebep veya idari gecikme hükümleri, yüklenicinin her gecikmede kendiliğinden sorumsuz kalacağı şekilde yorumlanmamalıdır.

Gecikme ve seçimlik haklar

İhtar, ek süre, ifa, gecikme zararı, dönme veya fesih seçenekleri borca aykırılığın niteliğine göre değerlendirilir. Sözleşmedeki ceza koşulu ile kira kaybı talepleri aynı zarar için iki kez tahsil varsayımıyla hesaplanmamalıdır.

Ayıp ve teslim tutanağı

Eksik iş ile ayıplı iş ayrılmalıdır. Bağımsız bölüm ve ortak alanlar teknik uzmanla incelenebilir; açık ve sonradan ortaya çıkan ayıplar tarihli olarak kaydedilir. Çekince konulmadan imzalanan geniş kabul ve ibra belgeleri uyuşmazlığı etkileyebilir.

Üçüncü kişiye satış

Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin korunması; devir zinciri, sicil, iyi niyet, sözleşme ve güncel içtihatla birlikte incelenir. “Yükleniciden alan herkes tapuyu kaybeder” veya “tapu aldıysa her durumda korunur” ifadeleri güvenilir değildir.

Sona erme ve tasfiye

İnşaatın seviyesi, taraf edimleri, yapılan devirler, finansman ve hak sahipleri belirlenmeden yalnız fesih bildirimiyle tüm kayıtların geri döndüğü kabul edilmez. Teminatın paraya çevrilmesi, şantiye güvenliği ve teknik tespit de tasfiye planına eklenmelidir.

Görüşmeye hazırlanırken

İlgili belgeleri ve tarihleri sıralayın; karşı tarafın iddiasını ve kendi talebinizi ayrı yazın. Somut dosyanızın değerlendirilmesi ve görüşme için sitedeki iletişim bölümünü kullanabilirsiniz. İlk mesajınızda gereksiz kimlik veya üçüncü kişilerin özel bilgilerini paylaşmayın.

Bu rehber genel bilgilendirme içindir; kişiye özel hukuki görüş, kesin süre hesabı veya sonuç garantisi değildir. İşlem tarihi, tebligat, güncel mevzuat ve dosya belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.

Seriyi nasıl kullanabilirsiniz?

Alım satım, kira, ortak mülkiyet, dönüşüm, miras ve yabancı edinimi birbirine bağlı olsa da aynı hukuki süreç değildir. İlgili rehberlerden somut sorunuzla örtüşen başlığa geçin.

Kaynak ve düzenleme notu

Paylaşılan gayrimenkul serisi 2026-09-20 tarihinde site için sadeleştirildi; kesin sonuç örnekleri, sabit indirim oranları ve genellemeler çıkarıldı. Kaynakların erişim durumu aşağıda ayrı gösterilir. Hukuki sonuca ilişkin uygulama dosyaya özgüdür.