Apartman ve site yönetimi: aidat, ortak alan ve kararlar

Süreci bir bakışta görün

1. 11. Tapu ve yönetim planı

   Belgenin tam ve güncel örneğini hazırlayın.

2. 22. Çağrı ve karar defteri

   İlgili kişi, işlem ve yetki bilgileriyle karşılaştırın.

3. 33. İşletme projesi ve faturalar

   Tarih ve tutarları diğer kayıtlarla eşleştirin.

4. 44. Arsa payı ve vekâlet listesi

   Eksik belge ve cevap bekleyen soruları not edin.

Birbirine karıştırılmaması gerekenler

Kısa cevap

Apartmanda yönetim planı, giderin niteliği ve kararın nasıl alındığı birlikte önem taşır. Aidat borcu, ortak alan kullanımı ve kurul kararına itiraz birbirinden ayrı incelenmelidir.

Kat mülkiyeti ve yönetim planı

Bağımsız bölüm ile ortak yer ayrımı tapu, onaylı proje ve yönetim planından anlaşılır. Yönetim planı bağlayıcıdır; ancak emredici kanun kurallarının yerine geçmez. Bir alanın yıllardır tek kişi tarafından kullanılması, kendiliğinden özel mülkiyet hakkı oluşturmaz.

Ortak alanı kim kullanabilir?

Çatı, taşıyıcı yapı ve ortak tesisler gibi yerlerde diğer maliklerin hakları korunur. Bahçe, otopark veya terasın kullanımı için proje, tahsis ve karar belgeleri incelenir. Bir bölümün kapatılması ya da amacı dışında kullanılması yalnız yönetici izniyle her durumda hukuka uygun hâle gelmez.

Aidatın dayanağı

İşletme projesi, kurul kararı, gider faturaları ve yönetim planı birlikte okunmalıdır. Her gider aynı ölçüyle paylaştırılmaz; bazı giderlerde eşit paylaşım, bazılarında arsa payı ve farklı anlaşmalar önem taşır. Bir tesisi kullanmamak tek başına ortak giderden kurtulma sebebi değildir.

Kiracı ve malik sorumluluğu

Yönetime karşı sorumluluk ile kiracı-malikin kendi arasındaki gider paylaşımı farklıdır. KMK m. 22 kapsamındaki sorumluluk ve kira bedeli sınırı ayrıca değerlendirilir. Malik, bütün giderleri kiracıya yönlendirerek yönetime karşı yükümlülüğünün bittiğini varsaymamalıdır.

Toplantı ve karar yeter sayısı

Çağrı, gündem, vekâlet, toplantı ve karar yeter sayısı kararın konusuna göre incelenir. Yönetici seçimi, yönetim planının değiştirilmesi ve ortak alanda esaslı değişiklik aynı çoğunlukla karara bağlanmaz. Toplantıya katılan kişi sayısı tek başına arsa payı koşulunu göstermez.

Yöneticinin hesabı

Yönetici kararları uygular, tahsilat ve gider belgelerini düzenli tutar. Kendi takdiriyle sınırsız harcama veya kişisel menfaat sağlama yetkisi bulunmaz. Hesap verme, banka hareketleri, faturalar ve denetim kayıtları somut olarak istenmelidir.

Karara itiraz

KMK m. 33 bakımından toplantıya katılım, karşı oy, öğrenme tarihi ve karar tarihi önem taşır. Yokluk veya mutlak butlan iddiası ile süreye bağlı iptal talebi aynı değildir. Her usul hatasını süresiz dava sebebi saymak hak kaybı doğurabilir. Dava şartı arabuluculuk da kontrol edilmelidir.

Komşuluk ve yaptırımlar

Gürültü, ortak alan işgali veya aykırı kullanım tarihli delillerle belgelenmelidir. Aidat gecikmesi ve icra tazminatı otomatik aynı sonuçları doğurmaz; borcun dayanağı, bildirim ve kanuni koşullar incelenir. Sorunlu malikin mülkiyetinin devri ise olağan bir yönetim kararı değil, ağır koşulları olan istisnai yargısal yoldur.

Görüşmeye hazırlanırken

İlgili belgeleri ve tarihleri sıralayın; karşı tarafın iddiasını ve kendi talebinizi ayrı yazın. Somut dosyanızın değerlendirilmesi ve görüşme için sitedeki iletişim bölümünü kullanabilirsiniz. İlk mesajınızda gereksiz kimlik veya üçüncü kişilerin özel bilgilerini paylaşmayın.

Bu rehber genel bilgilendirme içindir; kişiye özel hukuki görüş, kesin süre hesabı veya sonuç garantisi değildir. İşlem tarihi, tebligat, güncel mevzuat ve dosya belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.

Seriyi nasıl kullanabilirsiniz?

Alım satım, kira, ortak mülkiyet, dönüşüm, miras ve yabancı edinimi birbirine bağlı olsa da aynı hukuki süreç değildir. İlgili rehberlerden somut sorunuzla örtüşen başlığa geçin.

Kaynak ve düzenleme notu

Paylaşılan gayrimenkul serisi 2026-09-20 tarihinde site için sadeleştirildi; kesin sonuç örnekleri, sabit indirim oranları ve genellemeler çıkarıldı. Kaynakların erişim durumu aşağıda ayrı gösterilir. Hukuki sonuca ilişkin uygulama dosyaya özgüdür.