Kira artışı ve kira tespit davası: TÜFE ve beş yıl ayrımı

Süreci bir bakışta görün

1. 11. Başlangıç ve yenileme tarihleri

   Belgenin tam ve güncel örneğini hazırlayın.

2. 22. Artış maddesi ve ek protokoller

   İlgili kişi, işlem ve yetki bilgileriyle karşılaştırın.

3. 33. Döneme ait TÜİK verisi

   Tarih ve tutarları diğer kayıtlarla eşleştirin.

4. 44. Ödeme dökümü ve emsal belgeleri

   Eksik belge ve cevap bekleyen soruları not edin.

Birbirine karıştırılmaması gerekenler

Kısa cevap

Yıllık kira artışı ile beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedelin mahkemece belirlenmesi farklıdır. Emsal ilan fiyatı, ev sahibine kirayı tek taraflı olarak istediği tutara çıkarma yetkisi vermez.

Önce hangi dönemdesiniz?

Başlangıç tarihi, yenileme günü, sözleşmedeki artış hükmü ve önceki değişiklikler birlikte incelenmelidir. Yeni kiralama ile devam eden sözleşmenin yenilenmesi aynı işlem değildir. Kiracı değişmediği hâlde her yıl imzalanan kâğıdın süreleri sıfırladığı varsayılmamalıdır.

TÜFE hangi veridir?

TBK m. 344 çerçevesinde yenilenen dönem için on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı önem taşır. Aylık enflasyon, yıllık enflasyon ve on iki aylık ortalama birbirinin yerine kullanılamaz. Geçerli artış anlaşması daha düşük bir oran öngörüyorsa tavanın altında kalan hüküm ayrıca dikkate alınır.

Geçici yüzde 25 sınırı

Konut kiraları için geçmişte uygulanan geçici sınırlama, kapsadığı yenileme tarihleriyle sınırlıydı. Eski bir dönemin borcu hesaplanırken o dönemin düzenlemesi incelenir; geçici sınır bugünkü bütün kira ilişkilerine taşınmaz. Çatılı işyeri kirası ile konutun geçici düzenlemesi ayrılmalıdır.

Beş yıl dolunca ne değişir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; TÜFE verisi, kiralananın durumu, emsal bedeller ve hakkaniyet üzerinden değerlendirme yapar. Beş yılın dolması kendiliğinden belirli bir yeni bedel doğurmaz. Tarafların anlaşması yoksa doğru dönem için tespit talebi gerekir.

Emsal ve hakkaniyet indirimi

Gerçekleşmiş kira sözleşmeleri; konum, alan, kullanım, bina yaşı ve tarih yönünden karşılaştırılmalıdır. İnternet ilanları tek başına kesin rayiç değildir. Eski kiracı olma olgusu hakkaniyet değerlendirmesinde ele alınabilir; her dosyada uygulanacak sabit bir yüzde veya zorunlu indirim aralığı yoktur.

Tespit hangi tarihten itibaren etkili olur?

TBK m. 345 uyarınca dava zamanı, önceki yazılı bildirim ve sözleşmede artış hükmü bulunması önem taşır. “Dava her zaman açılır” bilgisi, belirlenen bedelin her durumda geçmiş dönem başına yürütüleceği anlamına gelmez. Arabuluculuk ve dava takvimi dönem başlangıcıyla birlikte kurulmalıdır.

Uyarlama farklı bir taleptir

Aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlamada TBK m. 138 koşulları ayrıca aranır. Yalnız piyasa kiralarının yükselmesi her olayda uyarlama sebebi oluşturmaz. Dövizli sözleşmelerde hem kira hükümleri hem dövizle sözleşmeye ilişkin özel düzenlemeler incelenmelidir.

Ödeme ve delil düzeni

Kiracı ödediği bedeli ve açıklamalarını; kiraya veren talep ettiği farkın dönem ve hesabını saklamalıdır. Tespit davası sürüyor diye kira ödemesi tamamen bırakılmamalıdır. Fark alacağının muacceliyeti ve icra yolu, kararın niteliği ve kesinleşme durumu üzerinden değerlendirilir.

Görüşmeye hazırlanırken

İlgili belgeleri ve tarihleri sıralayın; karşı tarafın iddiasını ve kendi talebinizi ayrı yazın. Somut dosyanızın değerlendirilmesi ve görüşme için sitedeki iletişim bölümünü kullanabilirsiniz. İlk mesajınızda gereksiz kimlik veya üçüncü kişilerin özel bilgilerini paylaşmayın.

Bu rehber genel bilgilendirme içindir; kişiye özel hukuki görüş, kesin süre hesabı veya sonuç garantisi değildir. İşlem tarihi, tebligat, güncel mevzuat ve dosya belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.

Seriyi nasıl kullanabilirsiniz?

Alım satım, kira, ortak mülkiyet, dönüşüm, miras ve yabancı edinimi birbirine bağlı olsa da aynı hukuki süreç değildir. İlgili rehberlerden somut sorunuzla örtüşen başlığa geçin.

Kaynak ve düzenleme notu

Paylaşılan gayrimenkul serisi 2026-09-20 tarihinde site için sadeleştirildi; kesin sonuç örnekleri, sabit indirim oranları ve genellemeler çıkarıldı. Kaynakların erişim durumu aşağıda ayrı gösterilir. Hukuki sonuca ilişkin uygulama dosyaya özgüdür.