Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi: temerrüt, icra ve iki haklı ihtar

Konuya özel açıklama

Kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verene alacağın tahsili ve koşulları varsa tahliye için başvuru imkânı sağlar. Ancak borcun varlığı, kiracının kendiliğinden çıkarılabileceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt nedeniyle tahliye, tahliye talepli icra takibi ve iki haklı ihtara dayalı dava farklı usul ve sürelere tabidir. [1, 2]

Önce ödenmeyen borç doğru belirlenmeli

Kira sözleşmesi, ödeme günü, geçerli kira miktarı, banka hareketleri ve daha önce yapılan ödemeler karşılaştırılmalıdır. Hangi ayın ne kadar eksik kaldığı açıkça gösterilmelidir. Kiraya verenin talep ettiği her artışın geçerli olduğu veya aidatın her kaleminin aynı hukuki nitelikte bulunduğu varsayılmamalıdır.

Kiracının ödemeyi başka bir hesaba yapması, kısmi ödeme, mahsup iddiası veya kiraya verenin ödemeyi kabul etmemesi sonucu değiştirebilir. Kiracı da ödeme belgelerini saklamalı; uyuşmazlık çıktığında kirayı hiçbir işlem yapmadan kesmenin tahliye riski yaratabileceğini dikkate almalıdır. Tahsilat ile taşınmazın boşaltılması için talep edilen hukuki sonuçlar ayrıca belirtilmelidir.

TBK m.315: Yazılı süre verilerek temerrüt nedeniyle tahliye

Kiralanan teslim edildikten sonra muaccel kira veya yan gider borcu ödenmemişse kiraya veren, yazılı bildirimle ödeme süresi verip ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen gün başlar. Bildirimde borç dönemleri, tutar ve ödememe hâlinin sonucu anlaşılır olmalıdır. [1]

Otuz gün, mahkeme kararının çıkacağı veya icra yoluyla tahliyenin tamamlanacağı süre değildir. Borç süresinde ödenmemişse kanuni şartlarla fesih ve tahliye talep edilir. Kiracı kendiliğinden ayrılmıyorsa yasal süreç tamamlanmalıdır. İspat bakımından bildirimin içeriği ve muhataba ulaşma tarihi önemlidir; yalnız ihtarnamenin düzenlendiği tarih yeterli olmaz.

Tahliye talepli ilamsız icrada yedi gün ile otuz gün

İİK m.269 ve devamındaki yol kullanıldığında takipte tahliye talebi de bulunmalıdır. Kiracıya gönderilen ödeme emri, ilgili ihtarı ve ödeme yapılmazsa tahliye istenebileceğini içermelidir. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından yedi günlük itiraz süresi ile otuz günlük ödeme süresi ayrı işler. Bunlar birbirini izleyen “önce yedi, sonra otuz gün” şeklinde toplanmaz. [1, 2]

Kiracı süresinde itiraz etmez ve ihtar süresinde borcu ödemezse, kiraya veren İİK m.269/a gereğince ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Ödeme emrinin gönderilmesiyle otomatik tahliye kararı oluşmaz. [2]

İtiraz edilirse takip durur. Kira sözleşmesinin ve imzanın reddedilip reddedilmemesine göre ispat ve başvuru yolu değişir. İtirazın kaldırılması için kanundaki altı aylık süre ve belgelerin niteliği incelenmelidir. Her belgeyle icra mahkemesinde sonuç alınamayacağı gibi, itirazın bulunması da kiracının her koşulda borçsuz olduğunu göstermez. [2]

İki haklı ihtar nedeniyle dava

TBK m.352/2, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kanunda tanımlanan kira süresi veya kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebebiyet verilmesini ayrı bir tahliye nedeni sayar. Bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi; bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde ilgili kira yılı veya bir kira yılını aşan süre değerlendirilir. Bu hesap takvim yılıyla karıştırılmamalıdır. [1]

Aynı borç için iki yazı göndermek her zaman iki haklı ihtar oluşturmaz. Borcun vadesi, ihtarın içeriği, ulaşması ve ödemenin zamanı incelenir. Haklı ihtardan sonra ödeme yapılması, oluşmuş ihtarı her durumda ortadan kaldırmaz; ihtar ulaşmadan önce ödeme yapılması ise farklı değerlendirilir.

Dava, m.352/2’de belirtilen kira süresi veya ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. TBK m.353’teki süresinde yazılı bildirimle dava süresinin uzaması ayrıca değerlendirilebilir. Bu yol, m.315’teki tek temerrüt ihtarıyla aynı değildir. [1]

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda genel olarak dava öncesi arabuluculuk gerekir. Buna karşılık 6325 sayılı Kanun m.18/B, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümlerini istisna tutar. Bu istisna, kira ile ilgili bütün davaların arabuluculuktan muaf olduğu şeklinde genişletilemez. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez; önceden dolmuş süre yeniden başlamaz. [3]

Genel kira davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir; ilamsız icra tahliyesindeki özel icra mahkemesi yolu ayrıdır. Hangi yolun daha kısa süreceği garanti edilemez. Tebligat, itiraz, deliller ve kanun yolu süreci süreyi etkiler. [2, 4]

Yapılmaması gerekenler

Kilit değiştirme, eşyaları dışarı çıkarma veya elektrik ve suyu kestirme gibi yöntemlerle kiracı zorlanmamalıdır. Çıkış gerçekleşirse anahtar teslimi, taşınmazın durumu ve kalan borçlar belgelenmelidir. Bu yazı genel bilgilendirmedir; somut sözleşme, bildirim ve süreler dosya üzerinden değerlendirilmelidir.