Bu rehber kimler için?
Genel bilgilendirmedir; somut dosya ve güncel resmî kaynaklar ayrıca incelenmelidir.
Kaynak ve inceleme kaydına git ↓Ofis sözleşmesini imzalamadan önce ilk kontrol
Şirket için ofis kiralarken yalnız aylık kira bedelini konuşmak yeterli değildir. Kiracının şirket mi yoksa şirket ortağı mı olduğu, sözleşmeyi imzalayan kişinin temsil yetkisi ve taşınmazın hangi faaliyet için kullanılacağı açıkça yazılmalıdır. Şirketin ticaret unvanı ve sicil bilgileri doğrulanmalı; kiraya verenin malik olup olmadığı veya malik adına hangi yetkiyle hareket ettiği kontrol edilmelidir. Yanlış kişinin taraf gösterilmesi, kira borcu ve tahliye uyuşmazlıklarında gereksiz sorunlara neden olabilir.
Ofisin tapu bilgileri, mevcut durumu, yönetim planı ve faaliyet için gereken ruhsat koşulları da imzadan önce araştırılmalıdır. Sözleşmede “ofis” yazması, düşünülen her faaliyetin o taşınmazda yürütülebileceğini garanti etmez. Teslim tutanağında demirbaşlar, sayaçlar, mevcut hasarlar ve anahtarlar belirtilmeli; fotoğraflar tarihli olarak saklanmalıdır.
Kira artışı ve güvence serbestçe belirlenebilir mi
Çatılı işyeri niteliğindeki ofislerde Türk Borçlar Kanunu'nun kiracıyı koruyan hükümleri uygulanır. Yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, kural olarak önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde mahkemenin kira bedelini belirlemesine ilişkin ayrı düzenleme vardır. Bu nedenle yalnız “piyasa rayici uygulanır” yazılması her yıl sınırsız artış yetkisi vermez.
Depozito veya diğer güvence tutarı, konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz. Para ve kıymetli evrak biçimindeki güvenceler için kanundaki bankaya yatırma ve iade kuralları dikkate alınmalıdır. Kira, aidat, kullanım giderleri ve vergiyle ilgili bedellerin kapsamı anlaşılır biçimde ayrılmalı; net ve brüt tutarlar mali müşavirle birlikte kontrol edilmelidir. Kirayı geç ödemeye bağlanan cezai şart ve sonraki kiraların birden muaccel olacağı kayıtlar TBK 346 bakımından geçerli kabul edilemez.
Süre bitince veya erken taşınırken ne olur
Belirli süreli çatılı işyeri kirası, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça kural olarak bir yıl uzar. Kiraya veren yalnız ilk sözleşme süresinin dolduğunu söyleyerek sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresine ilişkin fesih imkânı ve kanundaki özel tahliye nedenleri ayrıca değerlendirilir. Bildirimin yazılı şekli ve ulaşma zamanı önemlidir.
Şirket süre dolmadan çıkarsa, anahtarın teslim edilmesi bütün kira borçlarını aynı gün sona erdirmeyebilir. TBK 325 uyarınca benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilecek makul süre için sorumluluk gündeme gelebilir. Kabul edilmesi beklenebilecek ve ödeme gücü bulunan yeni kiracı önerilmesi de sonucu etkileyebilir. Tahliye taahhüdü isteniyorsa teslimden sonra verilme, belirli tarih ve yazılılık koşulları incelenmeli; boş veya gerçeğe aykırı tarihli belge imzalanmamalıdır.
Devir, alt kira ve tadilat
Şirketin büyümesi, küçülmesi veya başka adrese taşınması ihtimali varsa alt kira ve sözleşmenin devri baştan ele alınmalıdır. Çatılı işyerinde alt kira ve kullanım hakkının devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Kira ilişkisinin devrinde de yazılı rıza aranır; işyeri kiralarında kiraya veren haklı neden olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Devreden şirketin, kanundaki sınırla iki yıla kadar devam edebilen müteselsil sorumluluğu ayrıca hesaba katılmalıdır.
Tadilatın kapsamı, yazılı izin, masraflar ve çıkışta eski hâle getirme konusu açık düzenlenmelidir. Kiraya verenin kullanıma elverişli teslim ve bulundurma borcu, basit temizlik ve bakım giderlerinden ayrılmalıdır. Uyuşmazlık çıkarsa kira davalarında kural olarak dava şartı arabuluculuk bulunduğu, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisnanın saklı olduğu unutulmamalıdır. İmzadan önce sözleşmenin ekleriyle birlikte incelenmesi, sonradan tartışılacak masrafları ve çıkış koşullarını görünür kılar.
Hangi bilgi, hangi kaynağa dayanıyor?
Kaynaklar, kapsam ve güncellik notları aşağıda gösterilir.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ↗
301, 317, 321-323, 325, 342, 344, 346-348, 352 · Kaynak kaydı: 2026-10-07
- Kaynak paketindeki [1] numaralı atıf
Paketin kayıtlı kapsamı ile sınırlı; bağımsız güncel hukuk ve erişim QA'sı bekleniyor.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ↗
18/B · Kaynak kaydı: 2026-10-07
- Kaynak paketindeki [2] numaralı atıf
Paketin kayıtlı kapsamı ile sınırlı; bağımsız güncel hukuk ve erişim QA'sı bekleniyor.
Yayın onayı: Av. Mertcan Turan tarafından verilmiştir. Yayın onayı ile kaynakların güncellik kontrolü farklıdır. Kaynak kayıtlarındaki tarih ve sınırlamaları inceleyin; işlem öncesinde yürürlükteki mevzuatı doğrulayın.
Sorumluluk reddi ve kullanım beyanı
Bu yayın genel bilgilendirme amaçlıdır; kişiye veya dosyaya özgü hukuki görüş, hukuki hizmet ya da sonuç garantisi değildir. Mevzuat ve uygulama değişebilir; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
İçeriği okumak, video izlemek, belge oluşturmak veya aracı kullanmak avukatlık ilişkisi kurmaz. Süreli işlemler için bu siteden yanıt veya randevu onayı beklemeyin. Bu beyan emredici mevzuattan doğan ve hukuken sınırlandırılamayan yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.
Yayın ve kullanım ilkeleri ↗MESLEKİ VE İLETİŞİM BİLGİLERİ
Av. Mertcan Turan
İzmir Barosu · Sicil 17004 · Bornova, İzmir
Bu bölüm yalnız kimlik ve iletişim bilgisi sunar. İçeriğin okunması avukatlık ilişkisi kurmaz; sonuç veya hizmet taahhüdü içermez.
Mertcan Turan Hukuk ve Danışmanlık OfisiBornova · İzmir