Yargıtay HGK 2017/1291 E., 2021/1412 K.: geç tahliye zararının hesabı

Konuya özel açıklama

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16 Kasım 2021 tarihli, 2017/1291 E. ve 2021/1412 K. sayılı kararı, tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazın geç teslim edilmesi nedeniyle istenen tazminatın nasıl hesaplanacağını ele alır. Karardaki temel nokta, kiraya verenin yeni kiracıya verdiği özel taahhütlerin eski kiracıya aynen yüklenememesidir. Zararın objektif ölçütlerle belirlenmesi gerekir. [1]

Uyuşmazlık neydi?

Bir okul binasının zemin katını kullanan kiracı, taşınmazı 30 Haziran 2012 tarihinde boşaltmayı taahhüt etmişti. Fiilî teslim 13 Şubat 2013 tarihinde gerçekleşti. Kiraya veren, binanın tamamını başka bir kiracıya kiralamış; belirlenen zamanda teslim sağlanamazsa ilk yılın kira bedelini almamayı ve ikinci yıl artış yapmamayı kabul etmişti.

Kiraya veren, yeni kiracıya karşı üstlendiği bu koşullardan kaynaklanan kira ve artış kaybını eski kiracıdan istedi. İlk derece mahkemesi talebi kabul etti; Özel Dairenin bozması üzerine aynı sonuca direnildi. Hukuk Genel Kurulu bu direnme kararını inceledi. [1, paragraflar 4–11]

Hukuk Genel Kurulunun değerlendirmesi

Kurul, kiralananın yeni kiracıya geç tesliminden doğan zarardan davalı kiracının kural olarak sorumlu olduğunu kabul etti. Ancak sözleşmenin nispiliği ilkesi gereğince, kişi tarafı olmadığı sözleşmeyle borç altına sokulamaz. Bu nedenle yeni kiracı için kararlaştırılan bir yıllık kira muafiyeti ve ikinci yıl artışından vazgeçme koşulları, eski kiracının tazminat borcunu kendiliğinden belirleyemez.

Somut olayda tazmin edilmesi gereken zarar; tahliyenin taahhüt edildiği 30 Haziran 2012 ile fiilî tahliyenin gerçekleştiği 13 Şubat 2013 arasındaki dönemde yoksun kalınan kira geliri esas alınarak hesaplanmalıdır. Kurul, bu hesap yaklaşımına uymayan direnme kararını oy çokluğuyla bozdu. İlk derece mahkemesinin kabul ettiği tutar böylece onanmış olmadı. [1, paragraflar 12–18 ve sonuç]

Karar nasıl kullanılmalı?

Geç tahliye nedeniyle tazminat istenirken kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü, teslim tarihi, yapılan ödemeler ve zarar hesabı birlikte incelenmelidir. Yeni kiracıyla yapılan sözleşme dosyada önemli olabilir; fakat o sözleşmedeki her indirim veya ceza koşulu önceki kiracıya otomatik olarak aktarılamaz.

Karar, bütün kiracılar için sabit bir tazminat miktarı veya otomatik bir yıllık kira kaybı belirlemez. Ayrıca görüşmelerde dile getirilen okulun yeniden kiralanabileceği makul sürenin esas alınması gibi farklı gerekçeler çoğunluk tarafından benimsenmemiştir. Bunlar kararın çoğunluk görüşü olarak aktarılmamalıdır. [1, paragraf 16]

Bu yazı tarihli bir kararın açıklamasıdır. Güncel bir uyuşmazlıkta tahliye taahhüdünün geçerliliği, süreler, dava şartları ve zarar belgeleri ayrıca değerlendirilmelidir. Kararın sonundaki eski kanun yolu açıklaması bugünkü bütün dosyalara uygulanabilecek genel bir süre olarak okunmamalıdır.