İrtifak hakkı nedir? Türleri, kurulması ve sona ermesi

Konuya özel açıklama

İrtifak hakkı nedir? Türleri, kurulması ve sona ermesi

İrtifak hakkı, başkasına ait bir maldan belirli biçimde yararlanma veya malikinin bazı yetkilerini kullanmasını sınırlama imkânı veren sınırlı aynî haklardandır. Taşınmazın mülkiyeti bütünüyle hak sahibine geçmez. Hakkın sağladığı kullanım, türüne ve kuruluş belgesine göre belirlenir.

Taşınmaz lehine irtifak ne sağlar?

TMK m.779’a göre bir taşınmaz, başka bir taşınmaz lehine yük altına sokulur. Yüklü taşınmazın maliki, yararlanan taşınmaz malikinin belirli kullanımına katlanır veya mülkiyetinden doğan bazı yetkileri kullanmaktan kaçınır. Örneğin komşu parsel üzerinden geçit sağlayan bir hak bu yapıda kurulabilir. İrtifakın konusu kural olarak katlanma veya kaçınmadır; bir şeyi yapma borcu ancak yan edim olabilir.

Hak belirli bir kişiye değil yararlanan taşınmaza bağlı kurulmuşsa, malik değişikliği tek başına hakkı ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte tapu kaydı, irtifakın süresi ve sona erme sebepleri mutlaka incelenir.

Başlıca irtifak türleri

• İntifa hakkı, konusu üzerinde kural olarak tam yararlanma sağlar. Taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Hakkın kendisi kişiye bağlıdır; şartları varsa kullanımının devri farklı bir konudur. Gerçek kişinin ölümüyle sona erer. Tüzel kişilerde süreye ve kişiliğin sona ermesine ilişkin kurallar vardır; en fazla yüz yıl sürebilir.
• Oturma hakkı, bir binadan veya bölümünden konut olarak yararlanmayı sağlar. Başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.
• Üst hakkı, başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisidir. Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer. Bağımsız ve sürekli nitelikteyse tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydı mümkündür.
• Kaynak hakkı, başkasının arazisindeki kaynaktan su alınmasına ve akıtılmasına katlanma yükü doğurur. Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer.
• Geçit hakkı, başka taşınmaz üzerinden ulaşım sağlayabilir. Genel yola yeterli geçidi bulunmayan malik, TMK m.747’deki koşullarla komşularından tam bedel karşılığında zorunlu geçit isteyebilir. Güzergâh yalnız talep edenin tercihine göre belirlenmez.

İntifanın taşınır veya haklar üzerinde de kurulabilmesi, her irtifak türünün her mal üzerinde kurulabileceği anlamına gelmez.

İrtifak nasıl kurulur, kapsamı nasıl belirlenir?

Taşınmaz lehine irtifakın kuruluşunda kural tapu kütüğüne tescildir; kuruluş sözleşmesi resmî şekilde düzenlenmelidir. İntifa gibi özel türlerin ve kanundan doğan hakların kendi kuralları ayrıca uygulanır.

TMK m.787 uyarınca önce tescilin açıkça gösterdiği yetki ve yükümlülüklere bakılır. Kapsam açık değilse tescilin sınırları içinde kuruluş sebebi veya uzun süredir davasız ve iyiniyetle kullanım biçimi değerlendirilir. Bu nedenle yalnız tapuda “irtifak” yazdığını görmek yetmez; resmî senet, plan ve varsa mahkeme kararı da okunmalıdır.

Hak sahibi, hakkını yüklü taşınmaza en az zarar verecek şekilde kullanmalıdır. Malik de kullanımı engelleyemez veya zorlaştıramaz. Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarının sonradan artması, yükü kendiliğinden ağırlaştıramaz. Kanuni koşullar varsa kullanım yerinin değiştirilmesi veya parsel bölünmesinden sonra hakkın kapsamının değerlendirilmesi gündeme gelir.

İrtifak hakkı nasıl kaldırılır?

Taşınmaz lehine irtifak, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın tamamen yok olması gibi kanuni sebeplerle sona erebilir. Hiç yarar kalmaması ya da yüke göre çok az yarar sağlaması hâlinde TMK m.785 kapsamında terkin istenebilir.

Yüklü taşınmaz maliki, sırf malik olduğu için devam eden hakkı tek taraflı yazıyla sildiremez. Genel kural, kaydın hak sağladığı kişinin yazılı beyanıdır. Hakkın sona ermesi, özel kanuni terkin yolları veya mahkeme kararı gibi durumlar ayrıca değerlendirilir. Hak türüne göre ölüm, süre ve diğer sona erme sebepleri de farklılaşır.

İşlemden önce güncel tapu kaydıyla birlikte hakkın kuruluş belgesini ve talep edilen değişikliğin gerekçesini hazırlamak önemlidir.

Kaynaklar

• TMK: irtifak ve özel türler