Kat malikleri kurulu kararının iptali: bir ay, altı ay ve arabuluculuk

Konuya özel açıklama

Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davasının süresi, malikin toplantıya katılıp katılmadığına göre değişir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay; katılmayan malik için öğrenmeden itibaren bir ay ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay esastır. Yokluk veya mutlak butlan hâlleri ile dava şartı arabuluculuğun sürelere etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. [1, 2]

Toplantıya katılan malik için bir ay

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33, toplantıya katılan ve m.32’ye uygun biçimde aykırı oy kullanan kat malikine karar tarihinden başlayan bir aylık süre tanır. Karara muhalefetin ve sebebinin karar defterine geçirilmesi önemlidir. Toplantıda bulunup karar lehine oy vermiş olmakla karşı oy kullanmak aynı değildir. Tutanakta imzası bulunan kişinin hangi oyu verdiği ve vekille katılım varsa temsilin kapsamı incelenir. [1]

“Bana karar örneği daha sonra verildi” demek, toplantıya katılan malik için süreyi kendiliğinden daha ileri taşımaz. Yöneticiye açıklama istemi göndermek veya apartman grubunda itiraz yazmak da iptal davası açmak yerine geçmez. Bir aylık süre, her durumda otuz günlük sabit süre olarak hesaplanmamalıdır.

Toplantıya katılmayan malik için iki sınır

Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde iptal istemini ileri sürmelidir. Bunun yanında karar tarihinden başlayan altı aylık üst sınır vardır. Öğrenmenin geç gerçekleşmesi, bu üst sınırı kendiliğinden kaldırmaz. Süreye etkili bir durma sebebi bulunmayan olayda, kararın üzerinden beş aydan fazla zaman geçtikten sonra öğrenen kişinin önünde her zaman tam bir ay kalmayabilir. [1]

Öğrenme tarihi sadece resmî tebligatla oluşabilecek bir tarih değildir. Kararın e-posta ile alınması, karar içeriğine ilişkin yazışmalar ve diğer belgeler somut olayda değerlendirilebilir. “Hiç haberim olmadı” iddiası ile dosyadaki tarihli kayıtlar karşılaştırılır. Kararın ve öğrenme belgesinin örnekleri korunmalıdır.

Her hukuka aykırılık için süresiz dava açılır mı?

Hayır. KMK m.33, kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aramaz. Bununla birlikte her çağrı eksikliği, aidat tartışması veya çoğunluk itirazı otomatik olarak bu kategoriye girmez. Aykırılığın niteliği ve ihlal edilen kuralın sonucu ayrı incelenir. Sadece dilekçeye “yok hükmündedir” yazılması süre sorununu çözmez. [1]

Süre geçmiş görünse bile kararın içeriği incelenmeden bütün başvuru yollarının kapandığı söylenmemelidir. Tersine, hükümsüzlük ihtimaline güvenilerek iptal süresi de geçirilmemelidir. İptal, hükümsüzlüğün tespiti, yöneticinin sorumluluğu ve belirli bir müdahalenin önlenmesi farklı taleplerdir.

Arabuluculuk sürelere nasıl etki eder?

6325 sayılı Kanun m.18/B, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuğu dava şartı olarak düzenler. Başvuruda iptali istenen kararın tarihi, konusu ve karşı taraf doğru gösterilmelidir. Yöneticiye yapılan özel başvuru, arabuluculuk bürosuna başvuru değildir. [2]

Kanunun m.18/A/15 hükmüne göre büroya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu, başvurudan önce tamamen dolmuş süreyi yeniden canlandırmaz; son tutanaktan sonra da her olayda yeni bir aylık tam süre doğurmaz. Başvuruya kadar geçen zaman ve kalan süre kaydedilmelidir. Arabuluculuğun dava şartı olması, süre sonuna kadar beklemeyi güvenli hâle getirmez. [2]

Hangi mahkemeye, kime karşı başvurulur?

KMK m.33 ve Ek m.1 uyarınca ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları, m.38’deki düzenleme kapsamında kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilebilir. Toplu yapılarda hangi kurulun karar verdiği ve o kurulu temsil eden yönetici ayrıca belirlenir. Yalnızca sitenin günlük kullanımda bilinen adını yazmak doğru tarafı her zaman göstermez. [1]

Dava hazırlığında tapu kaydı, yönetim planı, toplantı çağrısı, gündem, hazirun cetveli, vekâletler, karar defteri örneği, karşı oy kaydı ve öğrenme belgeleri birlikte incelenmelidir. Dava açılması, tartışmalı kararın uygulanmasının kendiliğinden duracağı anlamına gelmez. Acil zarar riski varsa geçici hukuki koruma şartları ayrıca değerlendirilir. [3]

Aidat veya icra takibi de varsa

Kurul kararına karşı iptal istemi ile aidat ödeme emrine itiraz aynı işlem değildir. Bir süreçte başvuru yapılması diğerinin süresini otomatik korumaz. Ödeme emri gelmişse tebliğ tarihi ayrıca kaydedilmeli, borcun dayanağı ve kullanılabilecek itiraz yolu gecikmeden incelenmelidir.

Bu yazı genel bilgilendirmedir. Süre hesabı, maliklik ve temsil durumu ile kararın hukuki niteliği somut belgeler üzerinden değerlendirilmelidir.