Paydaşlıktan çıkarma davası: TMK 696–697 ve doğrulanmış Yargıtay kararları

Konuya özel açıklama

Paylı mülkiyette bir paydaşın mahkeme kararıyla çıkarılması mümkündür; ancak anlaşmazlık yaşanması veya çoğunluğun o kişiyi istememesi yeterli değildir. Türk Medeni Kanunu m.696, ağır yükümlülük ihlali yüzünden paylı mülkiyetin devamının diğer paydaşlar bakımından çekilmez hâle gelmesini arar. Taşınmazın bütünü satılmadan çözüm sağlanabilir; buna karşılık dava her durumda satışsız sonuç garantisi vermez. [1]

Ortaklığın giderilmesinden farkı nedir?

Ortaklığın giderilmesinde amaç, malın paylaşılması veya satılıp bedelinin bölüşülmesiyle ortak mülkiyetin sona ermesidir. Paydaşlıktan çıkarmada ise belirli paydaşın durumuna ve ihlaline odaklanılır. Bu sebeple “ev satılmasın” isteği tek başına m.696’nın şartlarını oluşturmaz. TMK m.698–699 kapsamındaki paylaşma istemi ile çıkarma davasının şartları ve sonuçları farklıdır. [1]

Başlangıçta tapudaki mülkiyet türü belirlenmelidir. Bir taşınmazın aileden kalmış veya günlük dilde “hisseli” diye anılıyor olması, mutlaka paylı mülkiyet bulunduğunu göstermez. Elbirliği mülkiyetinin devam edip etmediği ve kat mülkiyetine ilişkin özel rejimin uygulanıp uygulanmadığı incelenir.

Hangi davranışlar çıkarma sebebi olabilir?

Kanun, paydaşın kendi davranışlarını ve malın kullanımını bıraktığı veya fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin davranışlarını kapsar. İhlalin diğer paydaşların tamamına yönelmesi zorunlu değildir; bir kısmına karşı gerçekleşmesi de değerlendirilebilir. Ancak ağır ihlal ile ortaklığın devamının çekilmezliği birlikte kanıtlanmalıdır. Kullanımı engelleme veya taşınmaza zarar verme iddiaları; devamlılık, yoğunluk, neden ve delilleriyle incelenir. [1]

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15.02.2011 tarihli, 2010/12449 E., 2011/1410 K. sayılı kararında, ortak gider ve vergi borçlarını ödememe, sürekli borçlanma ve alacaklıların ortaklığın giderilmesini istemesine yol açma iddiaları ele alınmıştır. Daire, somut olayda ileri sürülen nedenlerin gerekli ağır ihlal ve çekilmezliği göstermediğini belirterek çıkarma kararını bozmuştur. Bu karar, her borç uyuşmazlığının otomatik çıkarma sebebi olmadığını gösterir; bütün davranışların sonuçsuz kalacağını söylemez. [2]

Pay ve paydaş çoğunluğu birlikte aranır

Aksi kararlaştırılmadıkça dava açılması, hem pay hem paydaş çoğunluğuyla alınmış karara bağlıdır. Sadece taşınmazın en büyük payına sahip olmak yeterli kabul edilemez. Güncel tapu payları, kişilerin sayısı ve dava açma kararı birlikte değerlendirilmelidir. [1]

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 08.05.2018 tarihli, 2017/6425 E., 2018/3554 K. sayılı kararında taşınmazın yarısına sahip davacının açtığı çıkarma davasını incelemiştir. Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadığı için verilen ret kararı onanmıştır. Karardaki taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti de bulunmamaktadır. Dolayısıyla bu karar, kat mülkiyetindeki her komşuluk sorununa aynı biçimde uygulanmamalıdır. [3]

Hâkim hangi çözüme karar verebilir?

TMK m.696 öncelikle, çıkarılacak kişinin payını karşılayan kısmın maldan ayrılabilmesi hâlinde o bölümün kendisine özgülenmesini düzenler. Taşınmazlarda bunun teknik ve hukuki olarak mümkün olup olmadığı araştırılır. [1]

Aynen ayırma mümkün değilse, payı devralmak isteyen diğer paydaşların bu taleplerini çıkarma istemiyle birlikte ileri sürmeleri gerekir. Esas alınan değer dava tarihindeki değerdir. Hâkim, karar vermeden önce belirlediği süre içinde bedelin ödenmesini veya tevdi edilmesini ister. Çıkarma kabul edilirse pay, talepte bulunan adına tescil edilir. “Bedelini sonra öderiz” yaklaşımı yeterli değildir.

Pay aynen ayrılamıyor ve devralmak isteyen paydaş da bulunmuyorsa, davalıya payını devretmesi için süre verilir. Bu sürede devir gerçekleşmezse payın açık artırmayla satışına karar verilebilir. Satışa konu olan pay ile taşınmazın tamamının ortaklığın giderilmesi yoluyla satılması birbirinden ayrılmalıdır.

Elbirliği mülkiyetinde ve diğer haklarda durum

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.11.2009 tarihli, 2009/6241 E., 2009/9713 K. sayılı kararı, elbirliği hâli devam eden taşınmazda bu yolla paydaş çıkarılamayacağını belirtmiştir. Ret sonucu korunmuş, gerekçe bu yönden düzeltilmiştir. Karar, payını satmak istemeyen her mirasçının zorla çıkarılabileceği düşüncesini desteklemez. [4]

TMK m.697 ise çıkarma hükümlerinin pay üzerindeki intifa, diğer aynî hak veya tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahiplerine kıyasla uygulanmasını düzenler. Devri mümkün olmayan hakkın uygun tazminatla sona erdirilmesi gündeme gelebilir; sonuç hakkın türüne göre belirlenir. [1]

Dava öncesinde tapu, çoğunluk kararı, kullanım düzeni, ihtarlar, tarihli olay kayıtları ve teknik deliller hazırlanmalıdır. TMK m.696 davasının görev ve usulü, kat mülkiyetindeki devir veya ortaklığın giderilmesi davasından ayrılmalıdır. Bu yazı genel bilgilendirmedir; verilen kararlar kendi olaylarıyla sınırlı değerlendirilmelidir.