Yargıtay HGK 2013/494 E., 2014/153 K.: sözleşmesel ve yasal önalım ayrımı

Kararın konusu: Miras paylaşımındaki satın alma önceliği

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26 Şubat 2014 tarihli, 2013/494 Esas ve 2014/153 Karar sayılı ilamı, miras paylaşım sözleşmesinde kararlaştırılan önalım hakkını inceler. Kararın önemli yönü, paydaşlıktan doğan yasal önalım ile tarafların sözleşmeyle kurduğu hakkın birbirinden ayrılmasıdır.

Bir taşınmazda zaten pay sahibi olan kişinin başka bir payı satın alması, yasal önalım bakımından üçüncü kişiye satış sayılmaz. Ancak bu tespit, ayrıca kurulmuş sözleşmesel önalım hakkının bütün koşullarıyla incelenmesine gerek olmadığı anlamına gelmez. HGK'nın somut olaydaki bozma gerekçesi de bu ayrımı korur.

Mirasçılar ne kararlaştırmıştı?

Mirasçılar paylaşım sözleşmesinde, kendi payını başkasına satmak isteyen mirasçının öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifinde bulunmasını kararlaştırmıştır. Anlaşma tapunun beyanlar hanesine de işlenmiştir. İki mirasçının paylarını başka kişiye satması üzerine davacı, sözleşmeden doğan önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve kendi adına tescil istemiştir.

Yerel mahkeme, sözleşmedeki ifadenin önalım hakkı oluşturmadığı ve kayıt biçiminin sonuç doğurmadığı gibi gerekçelerle davayı reddetmiştir. Özel Dairenin bozmasından sonra direnilmesi üzerine dosya Hukuk Genel Kuruluna gelmiştir. HGK ayrıca alıcının satıştan önce de taşınmazlarda pay sahibi olduğunu belirlemiştir.

Hukuk Genel Kurulu hangi ayrımı yaptı?

Kurul, paylaşım sözleşmesindeki satın alma önceliğini sözleşmeye dayalı önalım düzenlemesi olarak kabul etmiş; yazılı anlaşmanın tarafları bağladığını ve tapudaki kayıtla üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebildiğini değerlendirmiştir. Bu nedenle sözleşmesel hak yönünden işin esasının incelenmesi gerektiği sonucuna ulaşmıştır.

Buna karşılık, Özel Dairenin davacının ayrıca yasal önalım hakkı bulunduğu yönündeki gerekçesini uygun bulmamıştır. Çünkü alıcı zaten paydaştır. HGK bu bölümü bozma gerekçesinden çıkararak direnme kararını değişik gerekçeyle bozmuştur. Dolayısıyla karar, “paydaşlar arasındaki satış nedeniyle davacının bütün önalım iddiaları reddedildi” şeklinde özetlenemez. Davacı adına tescile doğrudan ve kesin olarak hükmedildiği de söylenemez.

Şerh hangi korumayı sağlar?

Güncel TMK m.735 uyarınca tapuya şerh verilen sözleşmesel önalım hakkı, şerhteki süre ve koşullarla her malike karşı kullanılabilir. Koşullar kütükte belirtilmemişse üçüncü kişiye yapılan satışın koşulları esas alınır. Şerhin etkisi, şerh tarihinden on yıl sonra sona erer. TMK m.1009 da şerhedilen kişisel hakların sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesini düzenler.

İncelenen ilamda şerhin etkisi için aynî hak ifadesi kullanılmıştır. Bu açıklama, şerhin tek başına mülkiyet devrettiği veya sahibine mülkiyet hakkının bütün yetkilerini verdiği şeklinde anlaşılmamalıdır. Okuyucu açısından temel sonuç, sözleşmesel hakkın sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilmesidir. Şerh, malikin satış yapmasını kendiliğinden engellemez.

TBK m.237 önalım sözleşmesinin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. Bununla birlikte bir miras sözleşmesindeki her iyi niyet veya haber verme ifadesinin otomatik olarak aynı sonucu doğurduğu varsayılmamalıdır. Metnin tamamı, tarafların iradesi, hakkın kapsamı ve tapu kaydı birlikte değerlendirilir. Karardaki beyanlar hanesi kaydı, bütün yeni işlemler için aynı kayıt yönteminin yeterli olduğu yönünde genel talimat değildir.

Eski karardaki süreler bugün aynen kullanılabilir mi?

2014 tarihli ilamın yasal önalıma ilişkin eski süre açıklaması güncel bir son gün hesabı olarak kullanılamaz. 7571 sayılı Kanun sonrasında TMK m.733'te satıştan başlayan üst süre bir yıldır; noter bildirimiyle başlayan üç aylık süre ayrıca düzenlenir. TMK geçici m.1, bu değişiklikten önceki satışlar için eski hükümlerin sürmesini öngörür. TMK m.734'teki rayiç bedel ve kesin sürede yatırma düzenlemesinin önce açılmış davalara da uygulanmasına ilişkin ayrı geçiş hükmü bulunmaktadır.

Sözleşmeden doğan hakta ise TBK m.242'nin bildirimden başlayan üç ay ve satıştan başlayan iki yıllık açık düzenlemesi ile TMK m.735, hakkın koşulları ve uygulanacak hukuk birlikte incelenmelidir. Yasal önalımın güncel bir yıllık üst süresini bütün sözleşmesel taleplere otomatik kopyalamak güvenli değildir. Bu yazı iki rejim arasındaki ilişki hakkında dosyadan bağımsız kesin son gün hesabı vermez.

Dosya incelemesi için ne hazırlanmalı?

Paylaşım ve önalım sözleşmesinin eksiksiz örneği, şerh veya beyanın tarih ve içeriği, bütün tapu devir zinciri, alıcının önceki paydaşlık kayıtları, noter bildirimleri ve tebliğ belgeleri birlikte hazırlanmalıdır. Satış tarihi ile davanın açıldığı tarih de ayrı kaydedilmelidir. Hakkın sözleşmeden mi, paydaşlıktan mı veya her ikisinden mi ileri sürüldüğü açıkça belirlenmelidir.

Karar, belirli sözleşme ve kayıtlar üzerinden verilmiş bir bozma ilamıdır. Her mirasçıya her satışta satın alma hakkı tanımaz; dava sonucu veya tapunun kesin olarak geri alınacağı konusunda garanti oluşturmaz.